蘑菇租房瞄准万亿级长租市场的B端，以SaaS管理系统为基础，为公寓运营商提供管理、流量、金融、支付和信誉等租房全产业链处理方案，并建立面向租客的真房源租房平台。背靠战略股东蚂蚁金服，蘑菇租房综合优势分明，加上收费的市场策略，目前扩张迅速，在房源规模上处于第一梯队，将来战略重点仍在于规模扩张。
指点 | 凯文 张扬
调研 | 黄勇 赵敏
撰写 | 黄勇
往年10月，支付宝宣布正式上线租房平台，超过100万间公寓入驻，并在北京、上海、深圳等8个城市率先推行信誉租房，芝麻信誉分650分以上的租客可减免租房押金。这宣告着蚂蚁金服正式进入租房市场。
早在往年3月，蘑菇租房就获得来自蚂蚁金服的C轮战略投资，并成为首家入驻支付宝租房频道的租房平台。
2015年成立的蘑菇租房，经过公寓SaaS管理系统“蘑菇伙伴”衔接公寓运营商，在提升管理效率的基础上，提供金融、流量、在线签约支付、信誉体系和智能硬件等一系列公寓处理方案。目前，蘑菇租房已覆盖16个城市超过1万家公寓运营商，上线真房源超200万间。
从自营公寓到租房平台
蘑菇租房创始人马晓军及其核心团队，曾在房产范畴延续创业多年。2010年，马晓军分开德佑地产副总职位末尾创业，先后创立房产中介公司恒家地产、度假公寓短租平台旅家网，并于2014年创立蘑菇公寓，进入长租公寓行业。
发展初期，蘑菇公寓与自若相似，定位于连锁白领公寓，以包租形式自营，获得两轮融资。2014年底，蘑菇公寓在上海已具有一定品牌影响力，房源规模近万间。
进入2015年，市场环境发生变化，大批长租公寓创业项目涌入，房源获取和出租的竞争加剧，挤压了利润空间。而且，自营长租公寓需求重资金投入，盈利周期长，规模增长速度较慢，管理成本也随规模不断增长。因此，团队末尾思索商业形式转型。
2015年中，蘑菇公寓转型为蘑菇租房，定位于轻资产的租房平台，以公寓SaaS管理系统为基础，服务于市场上大量的中小型公寓运营商，协助它们在扩展规模同时降低运营成本。平台形式下，激烈的市场竞争反而表现出蘑菇租房的价值。

以SaaS为基础，绑定中小公寓运营商
公寓管理SaaS系统“蘑菇伙伴”，是蘑菇租房与中小公寓运营商建立衔接的基础平台。
蘑菇公寓的深度运营阅历，使得蘑菇租房内行业了解才能上具有优势，熟习公寓运营商的业务流程和需求痛点，开发出更贴合业务场景的SaaS产品。“蘑菇伙伴”本身也是在蘑菇公寓原有外部公寓管理系统基础上的晋级迭代。
公寓运营商即二房东进入门槛较低，在管理工具上阅历了从手抄本到Excel表格，再到部分单机版软件的退化。新一代的SaaS系统以智能化和云化为特点，将房源管理、租约管理、支付等业务流程在线化，进一步提升运营效率。同时，SaaS系统沉淀了大量业务数据，切换成本较高，因此公寓运营商对SaaS的粘性很强。
对于公寓运营商而言，SaaS管理系统是基础刚需，因此市场上也存在提供纯SaaS服务的公司。但长期来看，思索到客单价和市场竞争等要素，在SaaS服务基础上有才能提供金融、导流等增值服务的公司，才具有更强的竞争力和商业价值。
针对公寓运营商在资金和获客上的需求，蘑菇租房也提供了金融和流量方面的支持。金融方面，蘑菇租房对接第三方金融机构，为公寓运营商提供运营资金支持和租金分期业务，近期还推出了针对公寓运营商的房屋保险业务。流量方面，蘑菇租房经过对接SaaS系统获取真房源，经过支付宝租房入口、网站、APP等渠道完成租客获取和导流。
中小公寓运营商是蘑菇租房的次要目的客群，除此之外，魔方公寓、世联红璞、蛋壳公寓等大型品牌公寓也入驻了蘑菇租房，次要经过品牌专区等方式停止流量方面的合作。
背靠蚂蚁金服，多维优势分明
蚂蚁金服战略入股后，蘑菇租房可以获得流量、金融、信誉、技术、大数据等资源输入，与租房业务场景相结合，竞争优势愈加平面。
最直接的优势在于流量。租房范畴的流量集中在58，BAT等大平台缺乏房源信息，流量难以转化。而蘑菇租房作为创业公司，依托真房源积累完成流量的自然增长必然会很慢。对接蚂蚁金服后，蘑菇租房覆盖支付宝首页租房和芝麻信誉租房双流量入口，支付宝的5亿用户转化为租房流量的潜力宏大。
在金融方面，网商银行与蘑菇租房深度合作，为公寓运营商提供一系列金融处理方案。芝麻信誉提供租客和公寓运营商的信誉数据，与租金分期业务相结合，有助于风控。
除此以外，在品牌号召力、技术和大数据方面，蚂蚁金服的资源输入也为蘑菇租房将来规模增长后的运营才能提供了有力支撑。
市占带抢先，估计明年房源规模超千万

爱分析从房源、流量、变现才能、运营效率和规模五个维度，对租房平台停止综合评价。
房源获取方面，蘑菇租房对接品牌公寓和机构化二房东，两者的房源比例约为1：9，并设置准入门槛，房源覆盖度和质量较高。经过SaaS管理系统打通房源库存信息，并结合真房源风控系统，保证了房源真实性较为可控。目前，公寓运营商自动央求入驻平台已占一定比例。
在流量上，蘑菇租房经过在线签约和交租等功能已积累规模可观的租客用户，支付宝提供的支持也包括了流量。
目前，蘑菇租房还在抢占市场阶段，商业变现不是重点，因此SaaS系统和流量等服务都是收费提供给公寓运营商，与市场上的公寓SaaS服务商和流量平台停止竞争。将来市场抢先地位确立当前，B端金融、导流、供应链等服务以及C端租客服务都具有商业变现潜力，加上蚂蚁金服的资源输入，变现才能值得等待。
在运营效率上，蘑菇租房是轻资产的平台形式，成本次要来自技术研发和运营，目前约有200人的线下团队担任公寓运营商拓展和培训，将来业务形式仍将以平台衔接为主。
从规模来看，蘑菇租房仰仗一定先发优势和资源优势，目前已衔接超过1万家公寓运营商、超200万间房源，市占率已处于抢先地位，估计2018年房源规模有望打破一千万间。

近期，爱分析对蘑菇租房结合创始人龙东平停止了访谈，现将部分内容分享如下。
SaaS+流量切入
爱分析：公寓运营商对于平台的需求次要在哪几方面？
龙东平：一是提升管理效率，把人力成本和沟通成本降上去。我们提供一套SaaS管理系统“蘑菇伙伴”。二是流量，他们希望把房子尽快出租掉。三是金融需求，他们很需求资金。我们对接第三方金融机构，为他们提供金融服务。我们本人没有做金融这一块，只是作为通道停止对接。
往年蚂蚁金服成了我们的战略股东，给我们输入了很多才能，比如说支付宝租房的流量，芝麻信誉的信誉体系，还有金融方面的网商银行，战略协同非常强，就像航空母舰上的各种武器都可以和租房停止交融。
爱分析：管理成本降低是怎样表现的？
龙东平：SaaS系统其实就是在帮公寓运营商做瘦身。比如说系统自动把账单核算好，就不需求那么多的财务人员。原来需求有人去收房租，有能够收现金或微信转账，点对点收钱之后要把钱要存到账上，存好之后还要跟财务确认，触及到大量的琐碎工作，这些人力是可以省上去的。
爱分析：对平台来说，从哪种需求切入会容易一些？
龙东平：假如站在我们的立场来看，我们这种方式能够是切入速度最快的，有流量，也有系统。目前实践市场格局我们也是遥遥抢先的。
假如从纯金融或者纯流量的方式切入，会有一些成绩。比如从金融去切的话，没有系统，不知道它的运营状况，做风控就非常难。单纯从流量切入，投入是不能覆盖成本的。要把流量砸出来，多少钱都不够，如今流量都非常贵。流量出去了，首先房源量要足够多，而且流量最好是一鱼多吃，像BAT这种公司的流量是可以转起来的，单纯租房太单薄了。
爱分析：平台上典型的公寓运营商房源规模有多少？需求装备多少运营人员？
龙东平：房源规模基本上在几百套。普通来说，运营人员和房源的比例从1:80到1:120都会有。
爱分析：和红璞这种大型品牌公寓的合作形式有什么不同？
龙东平：在展现下面会不一样，会有品牌专区，相似旗舰店和品牌店铺的概念，直接以接口的方式停止对接。有些集中式公寓，一栋楼能够有五种户型，能够不会把一栋楼全部展现出来，展现次要的户型就好了。
它们不一定会用我们的SaaS，我们也没有强求它一定要用。

二房东形式崛起是趋向
爱分析：二房东此前的存在方式是怎样的？
龙东平：这个群体很早就存在了，只不过原来的运营方式比较不那么互联网。很多人能够是用手抄本管理，有的能够是用Excel表停止管理，有人能够运用单机版的管理软件。蘑菇伙伴相当于是第四代的产品，是一个智能管理系统。
爱分析：二房东群体大概数量在什么级别？
龙东平：目前没有一个准确的统计，全国能够会有50万家大大小小的机构，从业人员能够在数百万。
爱分析：它们之前的获客途径次要有哪些？
龙东平：它们的渠道是比较单调的，第一是线下的中介公司，第二是分类信息网站，充斥大量虚伪广告，因此非常低效。
爱分析：和58相比，支付宝租房入口的流量有什么优势？
龙东平：我们的转化率非常高，能够是其他的十几倍以上。由于我们的房源是真实的，买卖效率会很高，这一点是其他平台都没有办法具有的。
爱分析：相似的租房平台崛起之后，对于线下租房中介的冲击会有多大？
龙东平：我们并不是说要把谁给消灭或者是颠覆了。如今有很多中介公司把蘑菇租房当成真实的房源库，他有客户想要租房，能够直接到蘑菇租房上去查，然后打电话给公寓商家，带看之后获得中介费。
爱分析：从将来趋向来看，机构化二房东的B2C形式在租房市场会占多大比例？
龙东平：我以为这是一种趋向，很多业主会倾向于把房子交给二房东停止管理出租，图个省心。
租客和房东是很矛盾的，他们之间一定需求一个机构提供服务，获得合理的利润。租客觉得付了钱，应该得到很多服务。在房东看来，不涨房租就曾经很好了，还指望我提供什么很好的服务吗？所以一定要有一个中间商来服务，这是整个二房东市场崛起的逻辑。
战略重点仍是规模扩张
爱分析：蘑菇租房怎样去获取这些二房东？
龙东平：我们后期是经过业务人员去BD，二房东会打广告，把出租信息发布到各个房产网站。如今很多客户经过后台央求入驻，我们再停止对接。2017年我们从北京、上海、深圳三个城市一下扩展到了如今16个城市，还有几个城市也在开拓，增长很快。
爱分析：对于公寓运营商会有一定挑选标准吗？
龙东平：有的，比如说房源体量，不能是违法的群租，不能是床位，这些都有准入门槛。
爱分析：现阶段蘑菇租房基本上没有怎样做支出？
龙东平：是的，次要在扩市场。市场下面有做系统收费的，有专门做流量的，有的是专门做分期的。我们把门槛降到最低，由于我们希望以更快的速度抢占全国市场，目前没有思索支出的事情。
爱分析：明年预期的房源规模要做到多少？
龙东平：往年能够是在200万到300万，明年至少要增长几倍。我们在市场的影响力会越来越强，流量也会有很大的增长。

文章来源：今日头条(发布内容请上昭通热线网www.ztrxw.cn)