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最近武汉买房难，成为热议话题。你以为只有武汉新房买不到，其实武汉二手房也未必能买到。房贷利率上浮、银行放款周期延长、银行不接收二手房业主的委托公证、新房购房门槛提高，二手房东置换要求全款。。。。。。。每一座大山都压得购房人喘不过气。

市场调查之房贷利率上浮

5月份起，武汉楼市杀手锏频繁亮相，银行房贷政策屡传收紧：
5月3日，武汉7家银行取消首套房优惠，二套房利率上浮20%；
7月27日，武汉二手房贷款利浮最高上浮30%；
8月14日，武汉首套房利浮上浮15%，二套房上浮20%；
而就在9月6日，武汉光大银行再一次调整房贷利率。其中首套住房贷款上浮20%，二套房上浮30%。
目前几乎所有银行在办理房贷时，都有不同程度的贷款利率上浮，首套房贷款利率上浮10%—15%，二套房贷款利率则上浮20%—25%。如果以贷款300万元、贷款20年计算，按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。相较于基准利率月还款差距在1653元，总还款金额差距达39.7万元，购房成本大大增加。
贷款利率上浮，对于不同类型的购房者产生的影响也大不相同。一部分人在了解到利率的变化后，扩大自己购房目标区域的范围，并且将节假日都用在找房上。
“我算了一下利率，如果贷款100万，分30年以等额本息方式进行还款，现在要比之前多还15万元，这些钱能买一辆不错的车了。 ”金先生有些懊恼地说。
市民董先生原本准备贷款购买江岸区一套高层住宅，但随着利率的提高，他最终放弃了这计划。“在房子租赁市场需求并不旺盛的情况下，扛着这么高的房贷和物业费有点累，所以我想卖掉两套老房子，全款买这套房子。”董先生说道。
市场调查之银行放款周期延长

除了房贷利率优惠逐渐被取消外，房贷审批、放款周期也逐渐变长，这也让房产交易产生了诸多变数。
沈女士今年6月份在沌口购买了一套住房，现在房东都还没拿到贷款，结果房东很不满意，要求她签署补充协议，这让她很郁闷。“我的申请贷款的资料没有任何问题，但是中介换了几家银行才勉强申请下来，何时能放款现在也没数。 ”沈女士说。
笔者了解到，从今年5月开始，多家银行在房贷方面就开始降规模、控额度，这在一定程度上限制了投机型购房者。与此同时，公积金贷款审核也更加严格。
据悉，目前武汉市多家银行贷款都是银行接了客户的贷款合同走正常审批流程，审批时间一般为三至七个工作日，但是放款需要排队。银行现在每月是按计划进行投放，超出计划金额，只能等下个月放款，下个月依然没有，就依次只能往下延。因此目前不管是新房贷款和二手房贷款，银行放款周期都是比较长的。以前，提交材料后最快四个工作日就能拿到贷款，而武汉市近期放款时间都在三个月以上，甚至四五个月。而目前二手房市场已经有大部分房东因贷款流程时间太长，中途违约、放弃交易，甚至有房东宁可降价都要选择全款购房人群。
市场调查之银行不接收二手房业主的委托公证（加大二手房流程的难度）

近期武汉二手房房主卖房积极性明显减弱，二手房新增挂牌房源日渐走低。 笔者了解到，与以往坐在实体店内等客户不同，现在越来越多的房产经纪人开始在繁华地段驻守，主动寻找客户。
“现在好的房源少，优质购房客户也少，所以成交量大幅下滑，许多入职不久的年轻人已经辞职。”在徐东中介门店驻守的小汪无奈地说。因为大部分房产中介没有底薪，所以成交量下滑也加速了中介内部人员流动。
而二手房成交量下滑，一部分原因是二手房优质挂牌房源量减少；其次，最近武汉二手房又传出银行拒收针对有二手房贷款的委托公证业务，导致整个二手房的整个交易流程变得更加复杂。
据悉，从今年8月初开始，司法部门就出台了禁止二手房交易“全权委托“的公证，以及“重大事项一次一委托”的新规 。而该新规的出台主要是为了控制二手房交易的骗局，防止炒房客投机。
据笔者了解，几年前二手房交易，卖方只要办理一个全权委托公证，过户以及贷款就不需要出面了。
比方说：卖方A先生，儿子（B先生）今年满18岁了，获得了一套武汉住宅的购买名额。A先生准备用B的名字买房，但B出国留学了。
在这份文件出台之前，B只要回国一次，出具一份授权文件，授权A先生代替他办理买房、收房的全部手续，然后B在银行贷款申请书上签字（这个手续无法替代，但可以提前签署），就可以走了。整个买房过程，从此与B无关，A可以单独全部办理，甚至包括未来的水电费过户。
现在不同了。司法部规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”，必须“重大事项一次一委托”。于是，整个买房过程每当有新的重要手续时，几乎都要B给A一次授权，办理一次公证。这意味着，为了买这套房子，B必须多次回国。最终，事实上变成了B“亲自买房”。
然而，现在更严格的是，银行拒收卖方的委托公证，也就是说，无论买方在办理银行贷款的任何一个环节中，卖方都需要全程陪同。
如果当事人无法自己办理，需要代理的，二手房交易时间长度将大大延长，再加上现在银行贷款发放速度缓慢，三四个月能交易完成一套房的交易手续就不错了。对于有贷款需求的，二手房交易流程无形当中手续变得更复杂了，部分房东都会因此放弃有贷款需求的买方，更倾向于全款购房人。这等于进一步减缓了房屋的流动性，起到“锁房”的效果。
市场调查之新房购房门槛提高，二手房东置换要求全款

置换型客户实际上介于首套刚需和二次改善之间，属于自住性质。一般客户自己有一套房，想买第二套，卖了老房子，老房子一般都没有贷款，这样又变成第一套了。然而，当前购房成本及门槛的提升，使观望情绪浓重，市场活跃度不佳，换手率随之下降。
由于现在银行额度紧张，项目与项目之间都在抢回款。目前项目愁的不是销量，而是回款。即使房子很好卖，资金链都有可能断掉，因此项目当然是优先考虑全款买房的人群，新房购房门槛提高。
而需要卖掉自己手上房子再置换新房的房东，首先他要求你的首付要达到多少才能成交，因为他再买房首付门槛比较高，并且还款压力比较大，为了减轻首付压力，所以也会相应地提高自己房子的首付。
从目前来看，还能重新出手的人，已算是有实力的幸运者。从房贷利率上浮到银行拒收公证，每一个政策的细微变化，都在传递一个信号，现在购房成本越来越高，全款时代或真的来了。更多人的换房梦，则在被瞬间推高的成本中被彻底拦住，或是大打折扣。


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