原标题为：郑东帝国的黄昏，你可以先体会一下原标题的画面感。
郑州发展跳出三环之后，所有的新区里面，郑东新区无疑问是最强大的，郑东新区无疑还是完爆其它所有新区，如果论坐次的话，郑东无疑是第一帝国级别的。
郑州一路向东，在郑东新区的牵引之下，据说要与开封融城。
但，郑州真的可以一路向东吗？城市边界真的可以一直向东吗？
今天要说的就是这个问题。
1
先来看过去15年郑东新区的变化图
2002年4月，CBD还是旧机场，东区都还是麦田▼▼▼

2005年10月，CBD初见雏形，老东区绿城绿地顺驰正在建设▼▼▼

2006年10月，龙子湖开始建设了▼▼▼

2007年5月，CBD和龙子湖遥相呼应，其它地方一片荒芜▼▼▼

2009年12月，龙子湖初见形态，北龙湖还未动工▼▼▼

2011.12月，高铁区开始动了▼▼▼

2012年10月，北龙湖破土动工了▼▼▼

2013年4月，北龙湖蓄水▼▼▼

2015年1月，龙子湖也蓄水了▼▼▼

2017年7月，最新的，北龙湖路网成型，白沙还未成形▼▼▼

2
郑州东扩的8步跨越
从中我们可以看出，郑东新区在向东发展的过程中是一步步跨越的，而中间明显的隔离带就是标志性的河流、国道。从而把城市分隔成不同的组团，城市扩张呈组团式发展。
从中州大道向东一步步的跨越（手机翻个身）▼▼▼

红色代表着我们眼中的安全边界！
我们在研究户型时发现，阳台和客厅相连、阳台和次卧室相连的两种情况，阳台的使用率能相差50% ！仅仅是一步跨过到达、绕道卧室到达的区别。
为什么？
城市发展也是一样，我们经常会发现因为一条大路、一条河流就能发生的天壤之别，城市发展就会几年跨不过去，一边是热天朝天，一边却是冷冷清清，一边可能豪宅，一边可能完全刚需化。
中州大道就是郑州东西的分水岭。
连霍高速也是郑东北龙湖和杨金片区之后天上地下的分水岭。
三环是郑州非常明显的分水岭。
四环也是非常明显的分水岭。
在郑州向东发展过程中的分水岭是什么？
前奏：
2004年前后，第一批东区上市的住宅项目包括顺驰第一大街、绿地老街、中义阿卡迪亚，均价均为3300左右，之后，开始向CBD南区发展，包括中央特区、鑫苑、东方鼎盛等。
海马公园上市代表老东区区域的巅峰时期，海马一期于2011年4月开盘，均价不到9000元（拭想一直到2015年，海马价格还是12000元，而2017年现在已经达到24000元）。
休整、间歇之际，郑州开始继续东扩。
第一步，在主要发展老东区和CBD之后，跨过东风路。
标志事件是：在绿城绿地改善型组团之后，建业如意家园、晖达新领地、金鹏时代等以刚需姿态入世，当初晖达和金鹏售价都不到3000元。
第二步，跨过东风路开始发展了东区南部片区后，跨过107辅道，发展龙子湖、高铁区，省体片区。
标志事件：2012年10月，正商铂钻一期开盘，开盘价接近10000元。
第三步，就是现在的阶段了，跨过京港澳发展白沙。就是前几年的雅居乐、上东城、南熙福邸片区。
标志事件：2013年11月，白沙的雅居乐国际花园新闻发布会，2014年初一期开盘均价8500元。
第四步：白沙的发展其实又是以象湖、贾鲁河为界线发展，就是跨过前程大道，发展白沙东部片区，就是现在的融创、永威、东望片区。
标志事件：星联湾2013年启动，象湖壹号2016年的高潮
第五步：跨过万三公路进入绿博。就是现在的亚新、紫园、上和郡、香溪郡片区。
标志事件：紫园2014年启动，万科兰乔圣菲和融创观澜壹号在2016的高潮。
第六步：跨过贾鲁河改线（规划图是这么标注的，应该是新修的一个河道），发展大孟组团，就是信和普罗旺世理想国片区。
下图为8.1日新拍摄的贾鲁河改线工程▼▼▼

标志事件：普罗旺世理想国2016开盘
第七步：跨过223省道（雁鸣大道）发展官渡组团。
标志事件：无
第八步：与开封融城。
而每一步的跨越，在地图上只是很短的距离，但现实中，可能就需要很多年！
京港澳、万三公路、贾鲁河改线、223国道就是郑州向东发展过程中最主要的四个大跨越！每一步，都是考验！都需思量！
每一步的跨越距离标注如下（手机翻个身）▼▼▼

从中州大道开始，轻松跨越了5.4公里到达107辅道，成了为强大的老郑东新区，再往东扩张边际效应开始递减：
4.5公里到达京港澳高速
5.4公里到达前程路
5公里到达万三路（新107国道）
6公里到达贾鲁河改线
3.6公里到达雁鸣大道
从中州大道到雁鸣大道共计30公里。其中从京港澳高速到雁鸣大道一共是20公里。

中间，最关键的跨越是京港澳高速、万三公路、贾鲁河改线。
每跨一步，城市扩张的边际效应在递减，风险在增大，不管是政策、概念、地铁、产品等什么因素，拉动效应都在递减。
3
一路向东是带状发展
参考城市新区发展轨迹和郑州极其类似的成都▼▼▼

成都的发展轨迹和现状很值得郑州参考。一路向南呈带状发展。天府新区规划面积1578平方公里，沿天府大道一路向南，全国四大神盘之一的麓湖生态城离二环的直线距离是15公里。两边还有大片的待开发区，尤其是东侧更多空地。
郑州向东发展的主轴是：郑开大道！以郑开大道南北辐射开发。
这和成都向南沿天府大道扩张有极其相同之处。
过了京港澳高速，越过象湖，发展白沙，跨过万三公路，发展绿博，绿博因为更好的规划、景观、产品、配套能让很多客户直接跨过白沙选择绿博，但绿博组团和大孟组团之间的贾鲁河改线会是一个临界线，大孟组团的距离更远、但产品和配套、规划其它方面会更差，人们跨过贾鲁河改线选择大孟的欲望会大大下降！
有了这样的思维，就清楚了未来大郑东新区的城市模样，最先配套、发展的区域是沿郑开大道为主轴、南北相对扩张的区域。
向北，第一安全临界是平安大道。极限边界应该是连霍。
向南，第一安全临界是绿博大道。极限边界是红色的商都路。
向东，第一安全临界是万三公路、第二是贾鲁河改线（还没有完工）。极限边界是雁鸣大道。
有了这个概念，心里就清楚了！
第一安全区域为（手机翻个身）▼▼▼

就是京港澳高速、平安大道、绿博大道、贾鲁河改线相围合的区域。
不要较真，部分区域可以适度扩大。
4
安全范围的边界
跨越公路，远比跨越河流容易。
而且在规划层面上，规划的区隔也容易使用河流来区分，比如容积率、高度、天际线、土地性质等。
在第一安全范围之外，再扩大，以河流划分安全边界更为合理（手机翻个身）▼▼▼

就是贾鲁河、贾鲁河改线、七里河、京港澳高速的合围区域，这基本上可以算是郑东新区东扩的第二安全边界，也可以看成是最远的安全边界。
5
说说组团
郑州东扩的影响力度如下（手机翻个身）▼▼▼

白沙因为距离近、划归郑东新区、象湖影响，即使区域再多安置房和小开发商，区域也能发展起来，问题不大。
绿博因为自身条件太好、极具资产泡沫，也能卖的很好，问题不大。
雁鸣湖区域因为之前就有发展和开发，大家接受度略好，和大孟组团会一起同步被辐射发展。
而中牟县城、官渡因为自身距离太远、条件一般、优势不大而在辐射力度上排后面。中牟县城还是更多属于本地人的市场。
以城市组团展示▼▼▼

整个大郑东，组团分为了（括号内是典型楼盘）：
白沙北（东是亚新紫腾公馆、西是象湖壹号）
白沙南（东润城）
绿博（名门紫园、万科兰乔圣菲）
大孟（普罗旺世理想国）
官渡（无）
中牟县（路劲国际城、碧桂园豪园）
雁鸣湖（万科长基、绿城玫瑰园）

为各个组团加上安全等级如下。
组团安全级别（有个半勾是代表50%）▼▼▼

现实中会有一些偏差，比如有个项目更远、但产品更好，有个规划的地块更远、但却更快的落地，这些因素，都会局部影响组团的价值，但基本面不会有大的改变。
记住郑开大道、平安大道、绿博大道、贾鲁河改线这几个关键词，
再记住七里河、贾鲁河改线这两个关键词。
位置更远了，但产品更好了吗？规划配套更好了吗？未来前景更好了吗？有地铁能达吗？因为价格不能制胜，刚需不会选择远郊。这个问题想清楚，因为这关乎你的转售、接盘问题。
再具体分析各个组团已经规划、开工、落地的项目、配套、公共设施等事宜，你就能更了然于心。
较真者，也请不要拿20-30年后的发展来评判和理论，这样的较真很LOW。
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