如果你看了我们的上一篇文章《昆明房价破万 南市区多年来一直领涨全城》，你可能已经对南市区多年来商品房成交量和成交价格都一直领涨各片区的客观数据有了一些了解。
而我们今天要和大家说的是，南市区凭什么量价齐涨这么多年？
过去：滇池路和广福路打下的富人区基调
在昆明南市区近20年的城市发展中，有两条路起着决定性的作用：滇池路和广福路。
早在近20年前，始建于1985年的滇池路作为贯穿南市区纵向的一条干道，，那时候就是拥堵代表，尤其是饭点时间。
1993年，一家名叫怡心园的红房子餐厅在滇池梗填起的沼泽地上开业了，卖的是正宗的滇菜和粤菜，被酱椒雄鱼头、美味厚干巴吸引来的客人几乎踏破了餐馆的门槛。于是老板灵机一动，以怡心园为基，在周边规划起了集餐饮、娱乐、休闲为一体的南亚风情园。

1998年，融资3000万元建成的昆明唯一的滇池路景观大道正式通车。借着世博会的春风，滇池路沿线雨后春笋一般冒出了众多主打粤菜海鲜的餐饮会馆，逐渐形成了滇池路“餐饮一条街”的盛况。因为海鲜的消费高昂，滇池路一带也逐渐在昆明人的心中演变成为了“高端消费”的场所。
随之而来的是滇池路最早的商品房——阳光花园小区。其后滇池板块更是以其独一无二的滨湖生态定调旅游休闲度假区，越来越多的开发商选择在此一展拳脚。滇池卫城、列侬溪谷、海韵枫丹等项目渐次林立。因片区依山傍水、风景秀美，所以各个开发商不约而同纷纷规划的都是高端别墅类项目。
景观大道的建成在拉开滇池路沿线地产开发序幕的同时，也将滇池路“高端餐饮”的概念外延扩展成为“高端住区”。至此，滇池路片区“富人区”基调也基本定型。
彼时，金星立交以北还是风吹麦浪，六路车场以西还是处女地，至于东边都还没有能量参与到城市发展的片区竞争中来。
“南帝北丐”的说法由此诞生，昆明南市区商品房的价格，在那时候就已经打下了坚实的基础。
而在南市区的城建史上，广福路起到了推波助澜的作用。
1999年，全长14.5公里的广福路建成通车。2005年，昆明市重新调整行政区划，广福路以盘龙江为界，东西两段分别被划入官渡区和西山区，这条原本是官渡区自行筹资建设的普通公路，由此上升为跨区的市级干道。2006年，昆明市委、市政府宣布将迁入呈贡新城，同年，广福路开始扩建，改扩建之后的广福路全长15公里，道路红线宽45—68米，双向10车道，设计车速60公里/小时，道路等级提升为城市一级主干道。
自此，又一条举足轻重的道路开始发挥它的效用，横向贯穿南市区核心区，将西市区和东南片区有效连接起来，其沿线也在随后展开了波澜壮阔的房地产开发。
现在：新兴区域高端产品拉高南市区均价
如果说过去多年昆明南市区的发展是围绕滇池路、广福路展开的，那么现在，两大新兴区域接棒继续推高了南市区的房价。
一个是国际会展片区，另一个就是巫家坝片区。一条环湖东路，拉开了环湖东路三个半岛片区的发展序幕，而福保路、昌宏西路和飞虎大道，则将巫家坝片区和国际会展片区联动起来，为今后两大片区的发展奠定了交通基础。
从2011年中以昆明湖滨生态区亮相的三个半岛片区，发展十分坎坷。由于规划和基础配套的空白，使得这一片区虽然拥有足够的自然资源，可是对于城市开发来说，没有谁愿意成为拓荒者。
随着三个半岛板块4万多亩土地启动一级开发整理，环湖东路建成通车，再加上滇池国际会展中心的开发建设，以及南博会的用久落址等一系列推动片区发展利好的落地，片区综合配套实力的快速完善促使区域价值快速攀升，并吸引大量品牌房企进驻开发，从而掀起片区基建完善后的第二波建设热潮，而品牌房企相继落地在一波又一波将三个半岛国际会展片区的开发浪潮不断推高的同时，也带来大量提升片区居住氛围的高品质楼盘。围绕这一片区众多高端住宅产品的入市，将本来就有坚实价格基础的南市区房价，又拉上来一截。

2012年6月27日，随着最后一个航班起飞，有着百年历史的昆明巫家坝机场正式谢幕。而对于南市区来说，这样一块突如其来的空白缺口可说正好打开了传统南市区核心区域陷入尴尬的开发僵局。可开发用地面积456.86公顷，规划总建筑面积约1886万平方米，如此大体量的新增土地无疑为南市区的地产发展翻开了新的篇章。
2014年底，作为巫家坝片区链接国际会展片区重要配套设施的昆明飞虎大道开建，这也标志着巫家坝城市新中心土地一级开发工作随之全面启动。
两年后的2016年，巫家坝片区发展进入加速期，按照巫家坝区域的整体规划，片区将定位规划为具有高原特色的巫家坝城市新中心，昆明建设“桥头堡”和世界级旅游城市的重要前沿阵地和载体；生态、产业、宜居功能复合的“智慧城市”示范区。而作为国内有名的大鳄开发商、刚刚拿下巨无霸项目天津星耀五洲80%股权的融创地产澜玥台项目，在落地广福路和巫家坝机场西南端优质区域的同时，也将推动片区的整体开发建设。
可以预见，巫家坝片区虽然晚于会展片区启动，但接下来，其将接力会展片区，成为南市区下一个房地产开发的热点区域。
事实上，城市中心南移已经成为了整个昆明的共识，而巫家坝与会展片区乃至呈贡新区大规模、巨投入的高端配套打造就更是再次佐证了这一点。所以凭借各项优势的配套及延展性良好的土地规模，南市区项目多年以来成交量及价格方面的不断领涨也就变得顺理成章了。
未来：超级项目定位，一路上涨不会改变

打开Goole地球可以看到，昆明北部的开发已经到了尽头；西市区唯有西北片区有少许出路，西市区的草海片区随着万达城的落地刚刚来开开发序幕，不过由于空间有限，前途不远；东面多以缓坡山地为主，连片开发也难。但昆明城市南移的空间非常辽阔，在滇池以东，以环湖东路、彩云路为纵轴，有着巨量可开发土地。
按照常理，土地潜在可供应量巨大，商品房供应也将十分充足，对市场价格的平抑作用会很明显。可是我们可以断言的是，南市区作为未来十年、二十年商品房的供应主力，价格不会因为供应充足而大幅下降。
其原因就与南市区南移过程中片区定位有关。
截至目前，环滇池已落地和规划中都有些什么项目呢？万达城已经落地草海北岸，云南城投集团的未来城规划在草海东岸，三个半岛会展片区已初步成型，绿地刚刚宣布的绿地春城·滇池国际健康示范城位于大渔片区，诺仕达七彩云南古滇文化名城早已部分建成开放，云南城投的天堂岛项目前期11宗地也早于三年前收在手里。单单目前已知的这六大项目，随便哪一个都是投资可能超百亿的巨无霸项目。[A1]
由此可以看出些端倪，就是环湖东路沿线，未来将建成以城市休闲度假、健康养生、商务、会展、居住等为一体的特色旅游小镇集群。这在很多年前，昆明市就有相关规划。
那么，这样的定位对未来昆明城市建设必将起到重要作用，国际化大都市的目标恐怕也要依此为起点。自然资源赋予的价值和人文价值的重塑，都将使南市区、南拓区域以及呈贡片区，进入空前的发展阶段。
面对这样的发展局面，可以毫不夸张的说，在未来很多年之内，南市区在昆明市场难逢敌手，而价格方面也将一路上涨。
最后的问题是，有着良好的纵深发展空间，可是住宅产品却多以高层普通住宅和高端住宅为主，豪宅与高层住宅之间的巨大产品断层却至今尚无人弥补，类似城市级洋房这种似乎离开我们很久的产品，少之又少。

南市区房价问题，比如说某些小区盛泰公园盛世、中望城这些烂尾喽，3000一平米都没有人要，房子质量太差。建议你们不要天天正能量了，还是关心一下烂尾楼的最新动向。

南市区大部分是外地人买，那里是滇池填出来的，地基不行，原来在滇池卫城买的后来卖了，换到北市区住了

吹吧，一年前全市去库存，一年后突然量价齐升无房源，去看不见满城的烂尾与草草交房和业主打成一片的楼。

06年3500买的南市区，当时商铺也才6500。回不到过去！

话说，万达城20号开工，这王首富要来，结果一点消息没有。过了两天咋个老王家就有事了？

又在为填湖造势？你达耶的！

以后巫家坝才是最牛的地块。

涨涨涨，一斤百菜都十元一斤，房价应该一千万一平方，我们的生活才有法过呢，

真心不懂，化粪池边上，还牛逼了，难道在南边的人闻不到空气中弥漫着一种稀释后的香？？