无绿卡、签证，中国人如何在美国贷款买房？ [复制链接]

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昭通兼职

发表于: 2017-7-18 10:02:32 | 只看该作者 |只看大图 |倒序浏览

楼主

洛杉矶，加利福尼亚州，一套5室3卫浴的独栋房产，售价90万美元。

问：中国人（无绿卡、签证）可否在美国贷款买房？

首先，美国房产是全球开放的，谁都可以买，也可以贷款。但如果购房者连签证都没有，无法前往美国亲自看房，只能全权委托美国的经纪人或代理人，这样的风险会非常大，并不推荐。如果如果您决定购买美国房产，至少先申请好旅游签证。
申请贷款所需资料
需要提供房屋地址，贷款额度，身份证件，头款证明以及银行存款证明。
另外，头款是35%到40%左右。接下来，身份证件可以是护照，身份证及驾照。头款证明，无论是国内还是国外的银行，都可以提供。银行存款证明能证明您有这样的一个还款能力即可。
对于在美国工作的中国人，无论是绿卡，opt，H1B工作签证，还是移民，只要您在美国有收入以及报税，并且建立了良好的信用记录，那您就可以和美国人享用一样的贷款项目，享受较低的头款和利率。
对于海外的购房者（无绿卡、签证的中国人），若没有美国可查证的收入和信用分数，那这样的话利率就会与有收入的不同。住房贷款对于美国本地人的贷款利率是3.5%左右，对于外国人4%-4.5%，高的也有5.2%，根据个人资质，银行要求等，贷款利率不同。但不管购房者有无美国绿卡、签证都是可以贷款的：

不查收入的海外购房者，最低首付头款是35%-40%。
在美国有收入信用，最低的头款（走SHA贷款）只要3.5%。
美国军人或退伍军人及其配偶，最低可以零首付。

所以没有美国国籍、绿卡、签证都没关系，但身份和背景不同所需的首付数额会有差别。而与国内分为“等额本息”和“等额本金”两种贷款方式不同，美国贷款是根据利率不同分为三种：
1、固定利率
是指整个借贷期间锁定一个利率，无需担心市场利率如何变动，不做任何调整，那借款人也不用担心在未来利率有上涨的风险，这样的项目适合打算长期拥有住宅的人士。每个月的固定还款是固定的本金加上利息，这样的利息较之后的浮动利率较高，但是您每个月的借贷成本是锁定的，所以不用担心未来的利率的变化。
2、浮动利率
可以在一定时期内提供比固定利率更低的利率，也就是在初期锁定比固定利率贷款低的利率，但是之后的利率会随着一个指数index而浮动。那这样的贷款适合预期收入会增加，或计划短期拥有住宅，或短期内会还款的人士。中国海外购房者先锁定一个低的利率，然后钱转过来之后慢慢的还款。因为这里一般是5-1或者7-1，就是锁定前五年或锁定前七年的一个低利率，那五年或者七年过后每一年根据市场指数来调整一次，但前期利率会较低。
3、只付利息抵押贷款
这种贷款方式的利息是最高的，适合短期贷款。指贷款人每月只需支付利息，无需偿还本金。举个例子，如果贷款20万美金，那第一个月只需要付20万美金的利息即可。如果说第二个月第三个月从国内转了一笔钱过来，那就可以把那转的钱去还本金，比如说您转了2万过来那第三个月只要按照剩余18万去还它的利息。所以这个项目也适合海外购房者，因为这个本金支付比较灵活，您只要还一点本金，每个月的月供就往下调，与前面的浮动利率跟固定利率来比，之前的每月月供是固定的，还完所有本金就终止贷款。

问：怎么把人民币汇到美国？

如果有认识美国人，美国这里开公司的话，他们能给你美金，你在中国给他人民币，这是贸易的形式来汇款。
来美国读书留学，汇美金都没有问题，但是不可能到很大的数量。
用旅游签证来美国，自己带美金进来，但是入境的时候一定要向海关申报。

问：买房是否必须买购房保险？
如果是贷款买房，在放贷前必须要买房屋保险，买方可以比较几家保险公司，选择一家价格比较合理的。
如果是现金全款买房，没有硬性要求，但建议购买。
问：美国买房能拿到房产证吗？什么是美国的“房产证”？
美国的“房产证”叫Certificate of Title，是一份详细的记录了房屋历史的资料，包括以前所有拥有过这房子人的名字，有没有过欠贷款公司钱，在地契上有没有问题等等的一些信息。它也会说明卖房人当时得到这块土地和房子的时候是不是合法的，以什么样方式得到的，比如说继承，被赠予或者是购买的。还有就是证明他在持有的过程中有没有欠税，有没有把这个房子抵押给其他人，有没有转让或者赠与其他人，或者是有没有法律上的纠纷。这份文件会在过户之前找产权公司做，也需要有产权证保险。
问：除了房屋价格之外还需要付什么样的费用？

如果是贷款房的话，当然首先是每个月贷款利息；
物业管理费，物业费主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意，物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵；
房屋保险，一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，南方城市要加保飓风险等；
房产税，每年都要交。美国每个州的房产税不一样，税率也不一样，基本上是房价的1%到3%之间。政府会对每个房子做一个评估价，然后根据评估价计算房产税。

问：在过户交易的时候还有些什么费用？
产权公司会收取费用，比如说产权调查费，产权保险费；如果有贷款的话，会有贷款保险。
问：美国买房可以移民吗？
不可以。为了移民投资的某些项目，移民后资金返还时，有的项目是用房产来还给你，但这是移民项目，它不是一个买房项目。
问：美国的产权是永远持有的吗？
是的。
问：在购置房子后，想要出租做投资，会有专门的公司帮忙打理吗？
可以自己找物业公司进行托管，也可以找专业的地产经纪帮忙联系物业管理公司。如果购置的是包租项目，就说明已经包含了托管服务！托管公司的收费大概为当月租金的6%-10%。各个州的价格不一样。
托管公司在找租客的时候都会对租客的信用背景、犯罪背景进行调查，如果信用历史、犯罪记录、收入情况不好，正规的托管公司一般不会把房子租给他，因为有一定的风险，有可能收不上来房租。这一点和房子多少钱没有关系，主要还是看托管公司是否正规。