韩国建设投资的GDP占比明显比主要发达国家多。以去年为例，韩国出生率为1.24，在经合组织（OECD）34个会员国中位于最末位，在这种情况下，过热的房地产建设投资可能会带来供给过剩。

据韩媒报道，韩国营建许可与新屋开工近日双双改写历史纪录，成为该国踉跄经济中为数不多的亮点。

但不能忽略的是，韩国楼市两极化明显，热门地区的房价呈疯狂式上涨，而其他地区房屋则鲜有人问津。其背后隐藏的供需失衡、违约风险等问题，令韩国政府不得不“断臂求生”，向该国经济的“助推器”开刀，针对首尔等地的房屋转让出台禁令。

新政防炒房

近日，韩国政府推出一系列措施防止楼房炒卖。

韩国国土交通部表示，新措施要求首尔及其周边的京畿道内6个地区新住宅楼宇买家，首付需要支付楼价的10%。同时，首尔4个地区的转让购屋权被全面禁止。

此前，当地发展商及建筑商可以在楼房开始兴建前，出售单位购买权以筹集资金。新楼房的初始价格远较市价低很多，同时购屋权只要求买家支付楼价的5%，这样的做法令投资者或炒家在短时间内获利。

对此，韩国财长部长柳一镐称，在措施推出后，韩国政府会继续密切监察市场，若有需要将加推措施。

另一份韩国政府声明称，在首尔买房的人必须持有房产18个月之后才能转售，而现在的转让期只要6个月。

而根据韩国政府此前公布的措施，要求新的购屋者从今年2月起偿还分期抵押贷款的本金，而非仅支付利息。此外，该国政府还出台房贷限制政策，将贷款额度从5亿韩元降至1亿韩元。

柳一镐表示，韩国政府将努力确保投机活动得到遏制，因房地产市场过热会加大对整体经济的风险。

在资金成本处于历史新低的背景下，韩国建造商大兴土木，一栋栋新公寓拔地而起，营建许可与新屋开工双双改写历史纪录，成为韩国当下经济的一大亮点。

在房地产市场的带动下，韩国第三季度国内GDP环比增长0.7%，增速略优于分析师预期。

然而，新政一出，势必将遏制目前韩国经济的推动力。荷兰国际集团（ING）驻新加坡分析师Tim Condon分析认为，这些限制举措可能压抑建筑业活动。韩国出口疲弱且国内消费低迷，建筑业是少数表现强劲的领域。

虽然对经济增长有所影响，但该政策对楼市投机者亦非常有效。韩国的楼价近期急升，部分地区的新公寓十分抢手，尤其是首尔4个主要地段。

此前，有媒体报道，韩国首尔江南区的房价领跑全国，购房竞争率居高不下，部分小区甚至出现400人竞购一套房的情况。

韩国《每日经济》报道称，江南区这种疯狂的购房热潮扩散到了整个首尔市，甚至渗透到首都圈地区。今年首尔市平均购房竞争率达到了21.7∶1，京畿道也升至7.9∶1，较去年增长迅猛。

对比韩国各地的楼市行情，首尔市面积在100平方米的房源平均价格在5.69亿韩元（约合340万元人民币）左右，刷新房价最高值；京畿道下辖27个城市中，也有约12个城市平均房价超过历史极值；仁川、釜山、全罗北道等地的房价也都超过了最高值。

非热门地带供应过剩

但韩国的房价两极化趋势明显。

首尔富人聚集的江南区是投资者的热门选择，而其他地区的房屋却面临供应过剩的窘境。韩国国土交通部表示，首尔江南地区今年前10个月的住宅楼价平均上升5.77%，而韩国均楼仅升0.5%。地方中小城市的预售房往往无人问津，交易陷入停滞状态。

仅依靠建设增长的结构危险性很大。分析人士认为，韩国的建设投资在GDP中的占比明显比主要发达国家多。以去年为例，韩国出生率为1.24，在经合组织（OECD）34个会员国中位于最末位，在这种情况下，过热的房地产建设投资可能会带来供给过剩。

不仅如此，楼市火爆导致房贷激增。截至今年第二季度，韩国家庭的债务跃增11.1%至1257.3万亿韩元，创下历史新高，相当于去年韩国生产总值的88.4%，比美日还高。

雪上加霜的是，当前韩国经济低迷，人口结构快速老化，这些情况都不利于拉抬房市需求。万一楼市泡沫破裂，房屋供过于求以及家庭债台高筑，可能波及金融市场。

中国投资客频繁出没

而在韩国楼市中，不乏中国投资客的身影。

数据显示，中国投资者近年热衷于投资韩国房地产市场。韩国《朝鲜日报》援引首尔市的数据报道称，中国人所购买的首尔土地从2014年末的2113块，增至2016年上半年的4139块，增幅达96%，面积亦增长29%。

此前，韩国济州岛被中国投资客视为投资胜地，主要是为了置产投资兼移民。2010年，济州岛为吸引开发资金，对支付5亿韩元以上购买房地产的外国人，只要持有5年产权，即可获得永久居住权。

但近期，中国投资客的目标开始转向。近期，中国资本开始进入韩国房地产的核心地带，如首尔市江南地区的高级住宅市场。

一家中小型建筑物地产代理公司社长金先生表示，曾遇到一名中国人手持20亿韩元现金，拟购买位于江南区清潭洞一个商铺。

另有首尔江南区地产代理公司称，最近经常接到来自中国的咨询电话，并已多次向中国的潜在客户发送房地产介绍资料。

另外，也有部分投资者在中国游客聚集的人气旅游点附近购买商铺或住宅，以短期出租的方式获利。有分析指出，中国人扩大在韩国首都圈房地产的投资，原因是韩国距离中国较近，且购物等基础设施完善，是海外一个房地产投资较佳的地点。

对此，韩国国内有人担心，这种情况会导致韩国房地产价格的快速上涨。以中国人热衷投资的济州岛房地产为例，去年中国游客在济州岛购地置产已拿下近六成土地，与此同时，去年济州岛挂牌地价就上升了28%。

不过，也有人预测，中国人的房地产投资不会达到过热的程度，因为在半岛问题迟迟未能解决的情况下，投资韩国房地产存在一定风险。