（原标题：城南楼市进入“待定”状态）               

                                “京八条”出台，让北京楼市正式“降温”。其中，位于亦庄及大兴的诸多楼盘大多都以开盘时间待定、开盘价格待定来回复购房人。这种回复的缘由也在于新政带个开发商诸多不确定的因素以及不少楼盘静观政策走势的态度。而对于开发商来说，新政下，更需仔细观察，楼市的后续是“回暖”还是“渐冷”。
住宅
价格待定 等待新增土地价格
“何时能开盘，价格是多少，现在都成了迷。”对于想要买亦庄和大兴新盘的购房人在“京八条”出台后，逐渐有了这样的疑问。
事实上，这样的疑问来自于市场以由集中开盘期，转入了“封盘器”。对于购房人而言，越来越少的楼盘，可能将自己今年置业的计划延后。
据记者了解，“京八条”的出台，让原本火热的亦庄、大兴楼市彻底消停了。在不少新盘网站上，包括北京城建密码、海梓府、悦都汇等老盘或新盘给出的定价都用了“待定”二字，而置业开盘时间，各个项目的销售人员大多也给出了“待定”的回复。
对于亦庄、大兴楼市来说，何时开盘首要看的还是即将迎来的新增土地供应。
近日，北京市土地交易市场发布了5宗住宅用地的出让公告，共涉及土地面积约34.9公顷，规划建筑规模约71.1万平方米，5宗地块的起始价总额达166.1亿元。本次出让的地块中，最受关注的1宗住宅用地位于大兴区黄村镇兴华大街，土地面积约5.2公顷，建筑规模约13.5万平方米，其住宅部分也将执行“90/70”政策。对于这块土地的成交结果，牵动着所有开发商的心。
“对于开发商来说，土地永远标志着楼市后续的走向。”大兴某项目某营销总监表示，此次大兴新增的土地位置极佳，是近年来大兴入市为数不多的优质土地，虽然有着“90/70”政策的影响，但其价格还是能够给予大兴其他楼盘至少在明年的一个标榜价格。
该总监进一步解释说：“虽然这块土地最终的成交价格不会太高，其产品毕竟属于小户型，针对刚需人群。但目前大兴、亦庄区域的在售项目绝大多数以改善型为主。产品属性要远远大于刚需产品。其价格自然也会多于刚需产品。换句话说，如果刚需卖到了4万，那么改善产品的价值肯定不会低于这个数字。但该总监也强调，从目前的角度来看，大兴的价格仍将保持平稳的水平。
另据记者了解，大兴区域目前最早入市的项目将为中国铁建·花语金郡和亦庄·金茂悦，而这两个项目均是老盘加推项目。而其开盘的时间，也在此轮大兴新增土地成交的前后。
商住
上涨待定 新政影响反成“利好”
新政的出台让开发商在销售策略上发生转变，而新政同样也对购房人产生了不小的影响。
“很多新盘客户流失度超过一半。”一位售楼人员告诉记者，投资客多的楼盘还要更惨，显而易见的是，调控的加码，令一些投资客众多的楼盘必然发生退筹、退定的现象。
根据统计数据显示，过去一周北京普通住宅仅成交102套，环比下降91.7%；成交均价约为31254元/平方米，环比下跌31.4%。别墅只成交28套，环比下跌87.9%；成交均价31687元/平方米，环比下跌27%。商住项目共计成交990套，环比下跌68%；成交均价26950元/平方米，环比下跌16.9%。
但从数据中不难发现，商住的下跌幅度相比普通住宅及别墅来说依旧较低。这也给予了商住项目不少的信心。事实上，作为目前市场供应集中的大兴、亦庄来说，虽然不少商住项目一样给出了价格待定、开盘时间待定。但处境却与其他产品不同。
根据房天下数据研究中心统计，8月份仅2132套商住产品取得预售许可证，而9月份这一管控更加严格。截至9月21日，商住产品取证预售量仅有849套。近期北京31个商住项目中，仅有18个在售，7个为待售，6个已售完。其中已售完和待售占比45%，也就意味着市场上仅有一半的商住项目可以购买。
“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。”亦庄某商住项目负责人表示，如果回看新政不难发现，新政的出台并没有对商住项目做“特别关注”因此未对商办产品的成交产生直接影响。
而反观信贷收紧带来的市场表现，对于北京动辄几百万的房价来说，首付比的上调，无疑给很多置业人士带来了巨大的经济压力，从十月初期频频解约退房的事件中就可以看的出来。与之相比，商住项目由于总价小，不限购，项目多等性质原因，成了很多购房者在现阶段政策从紧的大环境下，解决刚性需求的最好选择。
而至此，不难得出商住的目前待定价格、开盘的理由——待价而沽。
亚豪机构市场总监郭毅也对此表示，新政的出台因未涉及商办市场，因此未对商办产品的成交产生直接影响，该类产品入市积极性仍将保持高涨。
而事实上，一直滞涨的商住二手房价格也进入了上涨通道。记者在安居客、58同城、赶集网上了解到，位于亦庄的林肯公园商住二手房，56平方米的南向一居，6月成交价在160万元，而近期的报价已经上涨至245万元。南三环的万科红一居户型，目前的报价相较9月成交价已经上涨了100万元。而且，新政出台后，在一些二手房房主犹豫是否要降价时，部分商住房的房主却在将报价提升。
但郭毅同时表示，如果整个楼市出现降温趋势的话，那么这些带有投资意愿的部分购房者也必然会考虑到未来的增值潜力的问题，对于这种商业和办公立项的产品，其购买意愿和购买需求可能会进一步的降低。
别墅
入市待定 重新梳理潜在客户
如果说新政的出台对于住宅和商住的影响都比较有限，那么对于别墅产品的影响来说则可谓巨大。新政后，大兴、亦庄的高端住宅市场也受到了波及。



“从目前来说，购房人来看房确实减少了20%左右。”大兴某高端别墅项目销售表示，但客流的减少对今年的影响已经并不大了。“现在其实没啥变化，因为今年业绩已经基本上都完成了，各家考虑的是明年怎么办的事儿。”一位房企业内人士表示，对一些年底前计划开盘，但还没开盘的项目影响会更大一些，特别是价格高的顶豪产品。一位高端项目营销负责人向记者表示，随着楼市新政出台，对于之前客户带来明显影响，我们这几天重新梳理客户情况，看有意愿、有实力买房的准客户还能剩下多少，能接受的首付款是多高。
对此，郭毅表示，新政之后，北京高端市场供应节奏将显著放缓，年底前豪宅供应市场将进入冰冻期。对于尚未入市的高端项目而言，面对新政下首付成数的提高，需要重新梳理客户的购房意愿及首付实力，如果客户流失量过大则需要一个过程去重新积累客户，因此只能被迫延缓入市时间。
本报记者 徐楠  
       

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                                                                                     本文来源：北京晚报