过去二十几年，我国房地产市场如火如荼，每一个城市的房价，都有了几十倍的飙涨，当然很多人都清楚，我国房地产市场的启动是学谁呢？

学的是我国香港，香港的几大富豪几乎都是房地产商，香港的楼价也是这个星球上最贵的，所以当内地要启动，房地产市场的时候，自然把目光投向了香港，我们学来了很多制度，土地批租制度、预售制度，公摊面积制度等等。

很多制度真是香港地产商人独创的，确实在过去20年，我们也得益于这些制度，让每一个城市的房地产，都如火如荼的发展，但是当然这些制度也有它的瑕疵。

比如说深圳市最近就提出，未来他们要效仿新加坡，建立公共组屋，因为新加坡的房地产市场虽然不火，但是新加坡真的让90%以上的老百姓，不需要付出太多精力，不需要花太多钱就能安居乐业，住得非常舒服，这一点真是香港比不上的，甚至内地很多城市也在探讨，是不是公摊面积我们要取消，是不是预售制度我们也要取消。

有几个省市已经开始尝试了，说实话长久以来，公摊面积和预售制度，是广为人所诟病的，很多人都认为，这两大制度先天不足有很多问题，今天我们就来聊一聊预售制度，什么叫预售？很简单。

按字面意思理解，房子还没盖好呢，就先把房子卖给你，你先把钱交给开发商，然后过个一两年两三年，房子盖好了再把房门钥匙给你，这个就叫预售，为什么要有房地产的预售制度，原因很简单，这是为了解决，房地产开发商的资金不足。今天动辄一个楼盘，就投资几十亿上百亿，动辄一个房地产公司，就是几千亿的资产，你以为房地产公司会有这么多钱吗，他们怎么能在一夜之间，暴富的如此厉害呢？

其实大部分钱都不是他们的，搞房地产的人都明白，他们是十个锅九个盖，甚至十个锅只有五六个盖，什么意思？

先拿一笔钱把土地，从政府那里买下来，买下来之后就手抵押给银行，获得银行贷款，开始进行项目的前期开发，甚至建筑工人的钱，那都是包工头和建筑商垫付的，开发商是不会先给钱的，房子盖完之后也未必给现钱，给你折两套房屋就得了，即便这样钱还是不够。

于是开发商们打起了老百姓的主意，他们跟购房者讲，我这个楼盘规划很好，我现在可以给你看图纸看沙盘，两年之后我就盖起来了，所以你现在就可以买了，你现在买便宜，两年之后我这个房价，飙涨到什么状态，你至少得多掏10%20%的钱，因此就有老百姓乖乖入瓮，提前几年把钱给到开发商，开发商等于是拿着老百姓的钱，来开发自己的楼盘。

这种生意这些年来，我们听到过无数的，比如说p2p比如说长租公寓，比如说各种各样的学校，培训机构、健身房、美发、美容场所，是的，所有这些机构，都有一个突出的特点，那就是拿别人的钱做自己的生意，就说p2p我吸的是老百姓的钱，然后我借给别人，我赚中间的利差。

长租公寓也是这样，我要给房东付租金，没事，我这个钱是房客给我的，我房客是三个月三个月的时候，我房东是一个月一个月的付，我收上来的钱不单足够付，我还能结余一大笔钱，我想干什么都行，健身房更是这样了，现在有很多人教你如何开健身房，自己几乎不拿钱，健身房只是刚刚把场地租下来，设备还没买就开始搞预售，收一大笔健身者交的钱，然后开始装修采买设备。

楼盘开发又何尝不是这样，听起来好像是在帮消费者的忙，你早早的把钱交给我，未来你就不怕房价上涨了，可问题是钱交了，风险也就产生了，过去这些年p2p全行业的崩盘，长租公寓一个城市一个城市的跑路，各种健身房、美容、美发场所，这种预付费机构跑路的还少吗？

有的人甚至说我都不知道，我应当去哪个健身房健身了，因为我交一个钱就跑一家，交一个钱就跑一家，房产也是这样，当房地产市场景气良好，房价不断飙升，而每一个房地产商，又运营得非常专业规范的时候，预售制似乎没有什么大问题，然而房子并不是一直上涨的，即便北京在过去15年，也有两三个轮回，而房地产商更有很多不专业的不正规的，他们的资金链随时有可能断掉，p2p的资金链断了，他们崩盘了，他们没法把钱还给你了，健身房资金链断了，他们关门了，你不能去锻炼了。

这都只是小钱，房地产商资金链崩盘怎么办，那就形成烂尾楼了，哪个城市没有烂尾楼，有的烂尾楼烂尾十几年，产权关系极不明确，房地产商拍拍屁股走人了，房子作为在建工程，可能已经押给银行和小额贷款公司了，还拖欠着包工头建筑商，大量的建筑费用，而且他们还把房子卖给消费者了，甚至有的黑心房产商是一房多卖，到最后几方人马，都盯着这个尚未建成的楼盘要钱。

以至于有的地方都出现了，什么样的荒唐景象，有的消费者人家10年前就把钱交了，交了钱之后等了10年没有住到房，现在整个建筑是一个，未完工的毛坯房，而消费者为了怕这个房子再被人夺走，他们像难民一样，生活在一个完全清水，尚未完工的在建工程之中，他们希望或许有一天开发商会良心，或许有一天开发商能东山再起，过来还给他们钱或者还给他们房。

然而90%以上的烂尾盘，会一直烂下去，其实几十年前就有一个，全国性知名的烂尾房巨人大厦，当年史玉柱头脑一热，本来准备建40层的巨人大厦，最后几经修改建设到80层以上，而且凭史玉柱当年的名气和巨人企业的实力，楼花卖得非常好妥妥的预售，刚刚地基打下来，整个80层的巨人大厦卖光了。

然而后来的事情大家都清楚了，巨人公司破产了，史玉柱卷铺盖走人了，留下的是大量的交了全款，买了楼花的人，只不过这些人是幸运的，史玉柱后来倒腾脑黄金、脑白金、黄金搭档，又狠赚了一笔钱，他需要挽回自己的声誉，他不能永远当一个欠债的人，所以他拿出了大把的利润，把当年那些楼花买了回去，当年购房的人本金几无损失，可问题是这个世界上，有几个像史玉柱这样的营销天才，又有多少像脑白金这样，一夜暴富的机会。

大量的房地产开发商，一旦资金链断裂项目烂尾，那就永世不得翻身了，所以买了他们房子的老百姓，那就真的是全副身家一无所有，从这个意义上讲，房地产预售制度，那真是比P2P企业、长租公寓、健身房、美容美发更可怕，是我们不否认，90%以上的预售没问题。

甚至大量的老百姓，买的都是期房不是现房，甚至各地的管理机构出台了，各种各样的政策，什么楼盘不封顶不能卖，要用网签防止你一房多卖。

然而预售制还是有它的根本风险的，他的逻辑就是，明明这个产品我还没生产完呢，我就要拿你消费者的钱，来帮我进行生产，风险转嫁给了消费者，所以预售制我们真要好好探讨一下了，是不是到了该取消那一天。

来源：今日头条