1998年福利分房时代结束至今，浩浩大 荡，已过二十余载。

二十年的时间，中国人配合 创造  了商品房时代的繁华 。房子从住房快速演化为投资品，从消耗一代人的努力到两代人，甚至三代人的心血。

无论7080、还是90后，每代人对房子都有着不合  的理解和情怀。可以说，人转变 了房子，同样房子也转变 了人。

那么在这滔滔 洪流中，以房子为刻度的你到底处于食物链的哪个位置呢，是站在顶端还是拖了后腿，房子对于我们是剩余还是稀缺？

昨天在贝壳研究院最新宣布 的《2018年全国购房者画像》和《2018年居住申报 》中窥见了这些谜题的谜底 ，以下作出解读分享给年夜 家。

这份申报 笼罩 了全国158个城市，抽样查询拜访 了2700名购房消费者，让我们获得 了一些不为人知的楼市真相。

1

一二线在改良 ，三四线不缺房

2018年购房者人均居住面积达到  了27.8平米，平均家庭范围 3.2人，人均卧室0.74个。其中一线城市住房条件最差，改良 需求最为迫切。

从图中可以看出，目前还有24.3%的家庭人均居住面积还在20平米以下，意味着三口之家要挤在小于60平米的房子里。

由于购房成本，此类家庭年夜 部分  集聚在一二线城市，尤其是一线城市，年夜 都采取 了“先上车，后以小换年夜 ”的购房策略，所以未来一线城市的购房者的主要需求是改良 ，具有较年夜 的潜能。

而三四线城市家庭的人均居住面积达到  了28.3，人均卧室个数达到  了0.76个，年夜 多半 家庭均实现了一步到位的置业目标，后市改良 需求较弱，住房需求年夜 部分  只停留在首套住房，未来房价很难有强需求支撑。

2

80后最惨

之前网上有一个热议，70、80、90三代人，哪一代人最苦逼？如果从住房角度看，80后当属是最苦逼的一代。

从申报 可以看出，2018年全国购房者平均年龄为29.5岁，80后占比达到  47.8%。

80之前已成为了换房改良 的主力，80后还在为第一套房操心  。80前购房者换房占比在40%以上，且为子女/怙恃 购房的比重也明显高于80后。80后中接近60%的人还在为首套房奔忙  ，换房占比仅为28%。

在换房层面，90后及70前主要为更好的地舆 位置换房，70后年夜 部分  为面积改良 换房，而80后则更多为子女的教育埋单，为学区换房，占比达到  23%。

2018年，购房者人均居住面积为27.8平米，其中80后家庭人均居住面积为27平米，低于平均水平，住的最挤，而80年代前后人群家庭人均居住面积都已在水平线之上。

不仅如此，80后在贷款购房的比例在各年龄段相对最高，达到  90.7%，且80后月供收入比达到  了40.8%，意味着每个月赚的钱将近40.8%用来还房贷。

3

刚需购房者的杠杆更高

经济实力较弱群体，如首置、低收入者及三四线购房者杠杆水平更高，偿债压力更年夜 。2018年购房者贷款成交占比86.3%，平均月供占收入比约为41%。

首置人群杠杆更高。2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，高于其他购房需求。

首次置业和投资群体偿债压力年夜 。2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求凌驾 5个百分点。

首次置业群体月供收入比在50%以上的占比跨越 其他群体。投资需求月供收入比跨越 75%的比例明显高于其他购房类型，这两个群体是金融风险易发群体。

所以这也解释了，为什么历年调控政策，一定要上调首套房贷利率和首付比例，在掩护 刚需的同时，其实更多的是防备 刚需带来的房地产金融风险。

其中，年轻人杠杆更高，偿债压力年夜 。80后及90后贷款成交占比分别  为90.7%和85.2%，明显高于80前。年龄越小，月供累赘 越年夜 。90后平均月供收入比为43.5%，80后为40.8%，80前为32%。

三、四线购房者偿债压力年夜 。三、四线城市购房者平均月供收入比42.4%，显著高于其他高能级城市。

4

一线购房需求稳定，二线提速。

据新华社报道，2018年北京常住人口近20年首次负增长，上海常住人口减少。与此同时，多个“新一线”城市的常住人口将突破千万。曾经，有追求、有野心的人必须  去年夜 城市，能力 最年夜 化地实现小我 价值和财富积累。如今，二线城市的崛起给了年轻人更多的可能性。

虽然并不认为“新一线”们有“超车”机会，但确实在那里生活，意味着更高的性价比。未来中国城市的主力格局  将是“3+N”，即环北京、环上海、环深圳等3年夜 城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、郑州、重庆、成都、西安等处所 核心年夜 城市。

租房往往是城漂们的第一站，也是反应 人口流动趋势的晴雨表。从《申报 》中可以看出，相较于2017年，京沪深的租房量都在下降，京沪尤其明显。

那么，他们是不是都去买房了？从楼市来看，恐怕并没有。我们看到的是，成都、长沙、合肥、南京、重庆、武汉为代表的新一线城市正在吸引越来越多的外来人口，这些城市租房量的上升，开启了人们奔赴新一线的年夜 门。

房子除了投资属性之外，由于购房与租房所享受权益的巨年夜 差别 ，令中国人对买房有着强年夜 的执念，租房的想买房，有房的要换房。

由于一线城市房价更高，需要用更长时间去攒钱，所以，《申报 》显示，购房者主要集中30-39岁。而在二线城市，则是25-34岁，二线比一线城市整整少斗争 5年！

《申报 》发明 ，一线城市中的已婚人群购买  力更强，不仅交易量以78%的占比碾压独身只身 ，并且  更有实力和意愿买年夜 一点的房子。而在二线城市却截然相反，独身只身 一族更会享受。

这在某种意义上也体现出一种趋势，一线是先结婚后买房，二线则是先买房后结婚。

5

女生成为购房主力军

近几年，男性和女性之间的力量比较 正在转换。

无论是政界，还是商界，慢慢看到了女性的身影，其影响力也越发强烈。就算是需要消耗年夜 量体力劳动的建筑工地、年夜 车运输司机、送餐及快递员，也能看到女性标准  地完成各项工作任务。

而在农村，以往负责家务与耕种的农村妇女，也年夜 多走进了邻近 的工厂  ，开始不依附自己的丈夫，来分担  家庭的支出，并主导自己的购物开销。在婚姻方面，女性也不再一味将就。

概括  下来，现代 新女性的特征就是8个字——经济自立，精神自力 。而在买房这件事上，女性也涌现  出新的趋势。

在是否租房结婚上，女生的态度更为坚决。

在我们的调研中，四成男生不接受租房结婚，女生则有六成不接受。看来，在买房结婚这件事上，女生更坚决！并且 越来越倾向于靠自己，而不是一味强迫 男生。

《申报 》显示，虽然从整体来看，男生仍然是购房主力，但只是微弱领先。并且  ，无论是一线还是二线，女性购房者占比都呈增加态势，深圳、成都、重庆、长沙更是已经跨越 一半！

另外，在付款方法 的选择上，女生似乎更具“钱”力。每100小我 之中，女生全款买房的人更多，而价值 最年夜 的商贷，女生则比男生使用得更少。

6

各个城市的气质不合  

上海摩登，深圳前卫，成都休闲，武汉热情......每个城市都有其奇特 的气质，映射出各自的文化，折射到每一个街角、每一小我 的生活傍边 。在我们的《申报 》里，我们也从不合  的城市中看到了不合  的景象。

最后用几段话来总结申报 。

1.一二线的房子不敷 住，三四线足够。一线在于年夜 范围 的置换需求，二线在于未来新涌入的城市人口，而三四线人均居住面积足够，且后市人口会赓续 被二线掠走，年夜 部分  会空置。

2.女生在购房方面更有话语权。事实证明，这些年听女生买房的家庭在财富上均有了很年夜 的进步。并且 房子只由男方经办 这一主流现象正在产生 变更 ，尤其在一线城市高房价面前，女生更是妥协愿意与男方一起努力购房成家。

3.刚需购房杠杆过高。尤其2017年这轮房价，在买涨不买跌的情绪下，更多的刚需选择高杠杆欠债 上车。其过分  透支购买  力，偿债压力年夜 ，成为房地产市场风险性最年夜 的环节，自身成长 的风险也居高。建议如果资金收入不敷 稳定，可以比及 租赁市场起步，选择人才房或者长租公寓等保障性住房。

4.80后成为最惨一代。赶上了被计划生育，赶上了“摊开 二胎”，卒业 后工作不分派 了，房价也涨上天了。上有老下有小，肩上背负重任。还没有购买 首套房，就遇到了孩子的上学问题。而90不合  ，虽然房价高也买不起，然则 有怙恃 资助，并且 他们的怙恃 还处在中年时期，有坚实的经济基础。

  
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