（原标题：调控加码楼市降温）               

                                9·30新政出台四十余天内，各项“隐性”调控政策正在房地产行业各个领域发酵。针对土地市场，今年北京9·30新政特别提出“控地价、限房价”的交易方式；沪深两大交易所先后对房企收紧公司债，防止过热资金流入土地市场。一场针对房地产市场各个领域的调控正持续加码。
北京土地 竞拍出新规 房价要“限高”
近日，北京市规划国土委发布关于4宗地块的国有建设用地使用权出让补充公告，明确了海淀区永丰产业基地和大兴黄村共4宗地块未来销售商品房的价格。这4幅地块均采用“竞地价、限房价”方式出让。根据补充公告，海淀区永丰产业基地3宗地块平均销售限价为53400元/平方米，最高销售限价为56100/平方米；大兴区黄村镇的地块，平均销售限价为55800/平方米，最高销售限价为58500/平方米。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，上述交易方式，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，将有效控制房地产价格快速上涨。
“从10月北京土地市场供应、成交的情况和政府的举措来看，9·30新政中加大住宅用地供应力度，重启70/90政策合理调整土地供应结构，控地价、限房价等政策正在得到强有力的贯彻和落实，足见政府此次调控楼市、调控土地市场的决心和信心。”亚豪机构总监郭毅表示。
对于这种交易方法，有部分开发商则认为，在控制销售价格后，企业开发利润势必会下降。为保证利润，房企势将削减开发成本，这也将导致整个项目品质、购房人居住舒适度下降。“然而5万元的均价，即使是90平方米的房子，总价已将达到450万元。如果开发刚需产品，总价已经过高；如果开发改善产品，房企利润则将下降。”上述房企人士表示。
沪深股市 公司债收紧 土地去杠杆
虽然有小部分开发商为限制房价后，如何开发项目而发愁。但在绝大部分开发商眼中，此轮限制土地价格过快上涨、稳定房地产市场，是为了后市能好发展。
一位不愿透露姓名的豪宅操盘手告诉记者，受市场过热情绪影响，他所在的项目上半年便完成了全年任务。下半年推盘时，他始终在犹豫该如何定价，“今年价格再上涨，明年该怎么办？”一位品牌房企北京区域负责人则表示，从去年起，他所在的公司就多次参与北京土地拍卖，却迟迟未能收获土地，“价格太高了，拿了这样地，如何开发、如何销售，心里一点儿底都没有。”
上述现象，并不止出现在北京土地市场。今年，部分企业利用高杠杆撬动土地市场，在全国范围内拍马高价圈地。为此，近日沪深两大交易所，先后对房企发公司债立下了新规矩。
新出的监管函件除了明确指出房企发行公司债券所募资金不得用于购置土地，还新出台了一系列对房企融资进行分类监管的措施。有投资界人士指出，市房企再融资分类监管指标，或令小房企的钱袋子进一步收紧，而扩张过猛、杠杆率过高的大房企，其再融资也可能受到限制。
对此，某房企高管表示，“流动性过剩的行情下，市场看多的预期仍然很强。资金通过各种途径涌入房地产市场的趋势，并没有因为调控而得到更深的改变。对于那些立足于一二线城市的实力房企，资本市场仍保持了不小的追捧热情。在资本的支持下，开发商拿地资金充裕，很容易拍高地价。对房企再融资立新规，也是为了防止资本盲目追多，对房企经营能力进行综合考量。”
调控前景 “开发商不要再存侥幸心理”
为了给楼市降温，全国各地的楼市调控力度还在加码。在刚刚过去的周末，有消息称，近期银监会下发通知，拟对包括北京在内的16个热点城市的银行业金融机构进行专项检查，内容涉及面较广，包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷以及理财资金是否违规进入地产领域，及房地产信托业务合规经营情况等。
实际上，地产信托市场在10月已经遭遇寒潮。数据显示，10月房地产信托成立规模为63.36亿元，相较于9月的201.52亿元，环比降幅近七成。此前，不少银行也收紧了房贷的发放速度和条件。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从某种程度上也可以看出，房贷市场在积极挤泡沫，预计这样一个挤泡沫的效应会在11-12月逐渐显现出来，同时也是房地产市场回归理性、银行主动收紧政策的体现，商业银行的金融风险也将减少。
一位在房地产行业内多年的开发商告诉记者：“政策趋势在收紧，经历了2008年、2013年两轮的大规模政策性市场收紧，各家房企明显更加 挨冻 了。小房企逐渐被淘汰、融资渠道增多、大房企市场资金规模不断攀升，使得更多大房企更有信心挨过这个冬天。”



而对于“过冬论”。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志则表示，宏观调控不仅仅是对市场的政策性收紧，更让房地产投资者进入观望。“与2008年、2013年不同的是，如今的北京新房市场已过于高端，未来能否有更多的人来购买这些高档住宅，尤为可知。”陈志告诉记者，目前仍有很多开发商仍存有侥幸心理，没有预判到市场需求的变化。在未来市场将会持续收紧的情况下，仍自认为造出高端产品一定能销售出去。在他看来，这绝不是为期一两个月的调控，从土地政策带头改变，正是从市场的供给侧进行改革。房企不仅仅是该思考如何挨过这个冬天，更应该转换产品开发、企业转型的思路。自觉维护和配合中央对房地产调控工作的部署，多做有利于楼市稳定的事情。
本报记者 崔陆鹏