我没有看空楼市，我只是看透了套路！

2016-10-6    昭通热线网    分享

本文转载自微信公众号：理财达人 来源：房金所、中国财经网

谈到房价，从事和房地产有关的媒体人也真是挺不容易的，每天要看好多东西，还要猜很多人的心思。但是今年做媒体的有两个不得不提的法宝：上半年看跌股市，下半年看空楼市。

如果用一个比喻来形容现在楼市里的人物状态：一桌美味的饭菜，中间是一个造型别致的火锅正沸腾，一群人津津有味的品尝，也有人在吃着周围的凉菜，筷子长的人就捞起火锅的羊肉，老板感觉艾玛这太慢，这要吃到啥时候，于是丢了一个炸弹在火锅里。

于是食客慌了！但是在跑之前还想再夹两口再跑，周边吃凉菜的食客也急了，于是纷纷站起来了，于是大家纷纷乱了规矩不在讲礼仪啊，一边狼吞虎咽，一边想着逃跑，当然，已经有人吃饱离场。。。

房价谁比谁更贵，就看谁家套路深

我又想到了郑州5000用户抢2000套房的场景，没办法，套路太深影响太大竟让我忘不了，甚至我现在上海的邻居飞赴郑州抢一套！

哎你知道吗。人家那个小区，今天涨了2000呢！

******小区，去年不是还维权嘛！现在也都敢买这么贵？

这就是刚需啊，这房子也有很多人疯抢！

（深圳6平方涉嫌销售数据造假）

到底多狗血？还是满满的套路！买房的人只看价格，看房的人只看热闹，热销，清盘，售空。。。来扒开发商的套路：

这个事儿可能好多人不清楚，很多楼盘的价格是怎么做起来的呢？那就是房开商自己买自己的房，以下说说操作流程：

比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧？现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办？ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付、并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。

然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖......

你以为银行不知道这件事吗？银行的人都知道，但为什么不管？因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷款，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。

中间有几年贷款卡得比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这么玩借不到钱了，于是就死了一批。

从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了。这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们？那不等于卡死自己吗？

加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢？工厂赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。于是两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，上海沦陷，北京告急的原因。

所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。

高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感等等。当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套。

这是套路，对，我们都懂。

打不死的是小强，看不透的房地产的疯狂

一线城市房价有多疯狂，看数据：

2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6万元），即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。

2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价402.67万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6万元），即不吃不喝9年，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。

2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57万元），即不吃不喝8年，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。

也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。

（网传多家公司卖房救急）

话题回到了文章开头提到的“股市”，去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。

说多都是废话，接下来怎么走

又是狼来了的故事，引用四点分析：

1.国际规律，一个国家的房地产市场在人均GDP8000美元之前一路上扬，8000-10000趋缓，10000以后往下（海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那么小）。

2.老龄化，即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？

3.大的供需关系，基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买得早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。

4.经济大势下滑。过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右？你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的？中国人没理由把自己的国家想得太特殊。

打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说：才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这么长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢？

凡事，都有个尽头......

写在最后：你只看到了一个亿

“先定一个小目标，比如先赚他个一亿元”

“我的目标是超越迪士尼，让他不盈利”

王健林曾说：“我们自己对于房地产市场判断，希望在中国房地产还没有真正调整的时候，库存能实现全部去化，也就是严格‘去房地产化”。”

显然，在房地产还处于白银时代之时，作为首富的王健林已经决定先走一步，不过对于“把万达带到世界超级企业，成为世界一流跨国企业”的这个梦想，尚需时间来证明。

来源：房金所、中国财经网