小编今天给年夜 家整理了，房地产的基础概念和分类，让你对房地家当 有更深的了解，今后在房产方面不再是小白！希望能够赞助 都您。

房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产是衡宇 和土地作为一种家当  的总和。属于不动产，具体包含 土地开发、衡宇 建设维修、治理 、土地使用权的有偿转让，划拨，衡宇 所有权的买卖、租赁、房地产的典质 贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性家当 。

一、房地产相关概念

(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上弗成 分别 的部分  .其中弗成 分别 的部分  ,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

1、 纯真 的土地;

2、 纯真 的建筑物;

3、 土地与建筑物结合的房产;

(二) 房地产市场的分类:依据 房地产开发,销售与消费进程 特点,可以将房地产市场分为:

1、 一级市场(土地市场);

2、 二级市场(房地产增量房市场);

3、 三级市场(房地产存量房市场);

(三) 土地及土地所有权:

1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围  的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围  的地区 .

2、 土地公有制:依据 宪律例 定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有能力 转让,小我 和单位  只拥有土地的使用权;

3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、典质 .

(四) 土地使用权获取方法 :

1、 土地使用权出让:

l 指国度 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国度 支付土地使用权出让金的行为;

l 土地使用权出让采取 招标、拍卖、双方协议三种方法 ;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、办事 业、商品房)采取 招标、拍卖的方法 ;旧城改革 采取 双方协议的方法 ；

l 国有土地使用权出让年限:

Ø 商业、旅游、娱乐用地40年;

Ø 工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;

Ø 住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

2、 土地使用权划拨:

l 指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳赔偿 、安顿 等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

l 以划拨方法 取得土地使用权的,除司法 、行政律例 另有划定 外,没有使用期限的限制;

l 下列建设用地的土地使用权,确属必须  的,可由县级以上人民政府依法批准划拨:

Ø 国度 机关用地和军事用地;

Ø 城市基础设施用地和公益事业用地;

Ø 国度 重点搀扶 的能源、交通、水利等项目用地;

Ø 司法 、行政律例 划定 的其他用地;

(五) 建筑概念

1、 建筑:建筑物和修建 物的总称;

2、 狭义建筑物:指各类衡宇 ,修建 物如树木、电梯、水暖设备等;

3、 及格 建筑物的标准  :适用、经济、美不雅 ;

l 适用:平安 、防水、隔声、保温隔热、采光、功能  齐全、空间格局  合理;

l 经济:购买 价格合理、维修颐养 、采暖、空调能耗不高;

l 美不雅 :建筑造型、色彩美感、与环境协调;

(六) 物业概念

1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包含 各类衡宇 及其从属 的设备、设施和相关场地;

l 各类衡宇 :可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;

l 从属 的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、途径 交通等;

二、 衡宇 建筑常识

1、 容积率:

总建筑面积与总用地面积的比值, 反应 土地利用水平 、使用强度及其经济性的技术经济指标;

容积率=建筑总面积÷用地面积;

一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

2、 建筑密度:

项目用地范围  内各类 建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以是建筑物基底总面积÷总用地面积,反应 建筑用地范围  内的空地率和建筑物的密集水平 ;

3、 绿化率:

指项目计划 用地范围  内绿化用地总面积占计划 建设用地面积的比例;

4、 绿地率:

描述的是居住区用地范围  内各类绿地的总和与居住区用地的比率;

5、 层高:

住宅高度以“层”为单位  计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.

6、 净高:

指下层地板面或楼板上外面 到上层楼板下外面 之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

7、 进深:

指住宅的长度,指一间自力 的衡宇 或一幢居住建筑早年 墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了包管 住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国年夜 量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不克不及 任意扩年夜 .住宅进深过年夜 ,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深年夜 的住宅可以有效的节约用地;

8、 开间:

指住宅的宽度,指一间衡宇 内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的划定 ;较小的开间范围  ,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

9、 建筑面积:

指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含  了衡宇 居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

10、公摊面积:

指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层年夜 堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

11、使用面积:

它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

12、占地面积:

建筑物基底及其功能  需要占用的面积,也叫红线面积;

13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;

15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单位 ”出售;

16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不该 分摊的建筑面积;

17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;

18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;

19、分摊的公用建筑面积包含 :年夜 堂、公共年夜 厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、

电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;

20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖汽锅 房、人防地  下室、物管用房、售房单位  自营、

自用衡宇 、多幢衡宇 办事 的警卫室;

21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;

22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实

用率;

23、地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度跨越 该房间净高的1／2;

24、半地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度跨越 该房间净高的1／3,且不跨越 1／2;

25、阳台:

供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;

26、平台:

供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分  ;

27、标准  层:

指平面安排 相同的住宅楼层;

28、中间层:

底层和最高住户入口层之间的中间楼层.

三、房地产行业术语:

(一)室内设施:

1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;

2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);

(二)装修分类:

1、 毛 坯:水泥地、白墙;

2、 简 装 修:地砖、白墙;

3、 中 装 修:年夜 地砖、老式木地板;

4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;

5、 奢华 装修:装修前卫、用料讲究;

(三)户型及面积:

1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-80平米;

2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:80-120平米;

3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:120-160平米;

4、 越层:衡宇 使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;

5、 错层:衡宇 内地面错落的房型;

(四) 楼层及朝向:

1、 楼层描述,多层楼房为6层,衡宇 所在层3层,简写3/6;

l 优劣:

l 楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四条理 之;

l 高层楼中条理 较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;

2、 朝向(以主卧室窗户所对应的偏向 为准)

l 多层楼朝向多为南北正向或器械 侧向;

l 高层板楼与多层楼的朝向相似;

l 高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各类 斜向;

四、房地产特性:

(一) 弗成 移动性;

(二) 举世无双 性;

(三) 寿命久长 性;

(四) 数量有限性;

(五) 用途多样性;

(六) 相互影响性;

(七) 受政策\市场影响年夜 ;

(八) 标的高;

(九) 变现慢;

(十)保值增值性;

五、衡宇 分类及详解:

(一) 按住宅层数划分:

1、 低层:层数为1-3层;

2、 多层:层数为4-6层;

3、 中高层:层数为7-9层;

4、 高层:10层以上;

(二) 按使用性质划分:

1、 生产性建筑;厂房、车间等；

2、 非生产性建筑;

l 居住建筑:如住宅等;

l 公共建筑:如办公、文体、交通等;

(三) 按结构类型划分:

1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采取 砖墙或砖柱，水平承重构件采取 钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；

2、 框架结构:这种结构的承重部分  是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于多层和高层建筑;

3、 钢筋混凝土板墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采取 钢筋混凝土制作，多用于多层和高层建筑

4、 空间结构:包含 :县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、年夜 剧院等；

(四) 按建筑资料 划分:

1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;

2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;

3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包含 薄壳结构、年夜 模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。


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