(文章来源:星星佬看楼市,详细请看更多)
前两日有些伙伴咨询,
什么是评估价,什么是高评高贷?
怎么中介、按揭不是一家的吗?中介费不是全包的吗?
自己拿着流水去银行按揭不可 吗?
等等等等。
呃,这不是人尽皆知的事吗?
我说了系统的楼市思维,论述 了深层逻辑,但没想到很多伙伴其实是很浅白的。他们往往还没买人生的第一套二手房,鉴于这部分 伙伴人数还不少,还不是太熟悉交易门路,为了照顾他们,那就来一篇通俗篇吧,算是月底加更,熟悉的伙伴可以直接跳过不阅了。
列位 应该很清楚,房价的界说 ,其实它是多维的,浅层理解就是:成交价。买卖双方对此所认可的价格是不一 致的,成交价格也是横看成岭侧成峰。而除了买家和卖家认可的成交价格,还有银行体系认可的价格,评估公司认可的价格,税局体系认可的价格。这些价格,其实是完全可以不一 致的,特别是三价并没合一的时候,你年夜 可以成交的是一个价,银行评估公司体系一个价,税局的一个价。
那以广州来说,目前除了极个其余 特殊渠道可以做低税,同时做高评估价,一般而言,都是三价合一:成交价=评估价=税局价。
而以佛山而言,税局价、评估价可以不合 ,比如 三山的税局价基本比成交价廉价 5、6k。
我们以广州为例,通常来说,普通买房者,只会被动地做成交价=评估价,然后也是以这个成交价去申请银行贷款,去缴税。然则 对于淘笋者来说,更多是去寻找品质潜力还不错,并且 成交价和评估价甚至还能拉开一段距离的标的物。简单来说就是评估价>成交价,而一般评估价=税局价。
这就是所谓的高评高贷。
优点很明显,比如 你实际成交价300w,然则 你高评后的评估价为360w了。你原来 要给的90w三成首付,因为银行以360w的评估价来批你七成贷款,可贷252w,那么就等于你实际首付为300w-252w=48w。比起90w的首付,你足足省了52w。
而缺点也同样明显,税费要多给了。以个税1%、契税1%、增值附加税5.6%来说,要给360*7.6%=27.36w,比起原来的成交价300*7.6%=22.8w,要多给了4.56w。同时因为贷款数年夜 了,月供数会变年夜 了,对流水要求更高。
因为税费会提高,因此高评高贷一般不太适合未满两年的房子,也不太适合年夜 豪宅盘。过五唯一的非豪宅房子最佳。那么可能还会有问题,高评这样岂不是可以一步到位直接零首付,甚至负首付了?银行自己 也有价格体系,会无理由相信评估公司的评估价吗?税局也一样,会无限制接受高评价吗?
谜底 自然是否定 的,评估公司也不敢离谱过火 ,硬是把市场价3w的房子,拉成了6w,税局系统同样事理 ,内部不仅有最低评估价,也有最高警戒线,可以参考政府的市场网签限价。评估公司内部评估价格是经多个价格参考而来的,除了房子自己 朝向、楼层、装修、景不雅 是考量因素,还要考虑到土地增值、近期成交价、放盘价,甚至政府指导价,银行保守的参考价。胆量 年夜 的那就另当别论了。有高评,自然也有低评,所以某些想通过低评估价来避税的豪宅项目,也是需要熟悉的中介花不少心机的。
特别要强调的是,如果成交价自己 就是低估的,一般涌现 在某些有特别缺陷的低层北向房子,而正常评估价比成交价高是顺其自然的。这自然也算高评,而那些要硬性拉高的评估价就是另当别论了。所谓蛇有蛇洞鼠有鼠窝,中介们的作用就是为你控制风险,满足你需求,让交易顺利进行了。
下面就说说中介了。
房产交易中,各类中介是层出不合 的。但基天职 为三种:入户社保中介、
房产中介、按揭中介。这三者可能是三合一,然则 一般术业有专攻,各自专注做一块的。
入户社保中介,这个不消 多介绍了,一般是负责你的购房资格的包装,同样明路上是各类入户渠道或者代买社保,暗道上包含 各类婚票法判债务过户等等等等。
而房产中介就是我们最耳熟能详的中介小弟小妹了。他们的职责重点就是:全力找出放盘的房源(卖家),然后竭力找到意向的客户(买家),费尽口舌,支配 买卖双方成交,签订居间三方合同,那就基本落实中介费了。
细心的伙伴应该会留意到,居间合同之余,买卖双方还会签订一份网签按揭合同。但一般网签可以在中介门店电脑,或者房管所自助网签点解决 ,所以如果不是交易双方私自成交的话,基本上都是由按揭中介负责的了,因此对买卖家而言,就等于跟按揭公司签订一份按揭合同。
是的,房产中介不合 于按揭中介,这两者是自力 存在的。
目前知名中介连锁的诸如*家*原*丰*房等等,基本上是经办 按揭的,年夜 品牌甚至也有自己门下按揭部分 。你在他们门店签订了居间合同,接受了他们提出的1%-2.5%的中介费,但这里面是不包含 按揭办事 费的。一般来说,他们口中的中介费其实就是把房子撮合成交了+收房配合(达到 这一步其实有没有他们也问题不年夜 了)所应得的酬劳。而后 续让你们网签、银行批贷、房管过户等都是其他办事 ,这是要另外收费的,这就是按揭中介要做的事情了。
很多首次 买二手房的买家们压根不会意识到这个问题。买家基本就是围绕着房产中介来提供资料,卖家也一样,这样虽然会比较 便利 ,然则 很多细节在房产交易者中就不容易施展开来了。要加倍 灵活的话,其中很些小门道,比如 说,把房产中介和按揭中介两者离开 来。
简言之,房产中介小哥你就负责撮合房子可以了,剩下的银行按揭不消 你跟了。
撇开房产中介,其实现实交易中是不容易的。一这些知名中介门店不允许票据 外流,二是为了防备 某些中介业务员走私单,三是房产中介能享受按揭公司的返佣。往往这个按揭费用还需要1%-1.5%左右的办事 费(包含 返佣),这真是一笔异常 坑爹的费用。
那了解到这个基本流程之后,列位 也就知道了为什么会有御用按揭的存在了。
那普通买房者,我们就不克不及 愉快地买房了吗?当然不是的,对此,我们有一整套流程可以指导:
小白登场,必须 要求房产小哥配合与房主 谈判——几番讨价还价下来敲定了最终成交价——同时苦逼状征得了房主 同意配合高评高贷——居间合同临签约一刻告诉 小哥中介费必须 一个点,并且 分三期支付(签约时+过户时+收房时)不然 这房子不签了——中介小哥许诺后再告诉 必须 要自己找按揭公司,房产中介必须 无条件配合交易,不然 这房子不太愿意签了——整个进程 房主 需介入 获悉并理解,待中介咬牙许诺之后一并在居间合同上附上弥补 协议(这个进程 必须 他们老年夜 同意避免纠纷)——然后签名居间合同交纳定金交纳中介费前期款项。
对某些年夜 牌中介店,可能会存在店年夜 欺客誓死不从的情况,然则 一般牌子店,我们还是能依照 以上步调 进行的。
自己去找按揭公司有诸多利益 。不消 受制于房产中介指定按揭,可以多家竞争,价格容易谈(一般远低于房产中介支配 的按揭费用),高评高贷也可以更容易把控时间,特别是放款时间的控制。一般按揭公司分过户办事 费+按揭费+评估费,正常能够评估到的稍微高点的评估价是不消 加若干 钱的。而要硬性拉高的,那就要看难度了。须知道,要同时过银行还有税局房管局的关卡,并不是那么容易的。
而这个时候,你就应该明白了,为什么会有中介的存在需要 了。
比起你私人跑去找银行直接要按揭,直接找评估公司要评估价,总会有意无意地诸多不顺。那是因为,银行也是看人办事 的。
如若你是一等年夜 客,知名人士,当红企业家,自然会年夜 红地毯欢迎,若你不过 是普通老庶民 ,连银行紧急吸储时候你都不克不及 助一臂之力的,又试问银行怎么会为你这一单半单生意来回折腾呢。
最后,特别提醒:按揭若要自己拿来做,这必须 写在居间合同弥补 协议上。免得事后中介小哥不和 不认数,然后不配合,继而恐吓房主 ,说按揭出意外了他们概不负责。一般房主 都是普通的卖家,放卖房子给房产中介也原以为是房产中介一手经办 ,现在冷不防放出个“概不负责”这样的重磅炸弹,恐怕会给吓破胆,视你这个买家为洪涛猛兽。更况且 你还需要房主 配合高评高贷,这弄欠好 就搞砸了。
呵呵,这时候你该知道御用中介是多弗成 缺少了吧?