老旧小区为什么改造？拆除重新建设不行吗？不行！

现在所称的老旧小区，基本不是指五十年六十年代的，而是八十年代九十年代居多！老旧小区为什么改造？

在八九十年代，属于初级开发阶段，城市中心地带的平房区改造居多。很多情况下是，动迁住宅和商品住宅混在一起的。即：动迁时，动迁户的平房面积都不大，大约20平米左右（平房区域的卫生间是室外公共卫生间），动迁后盖的是楼房，家家户户都有独立的卫生间和基本上大于4平米的厨房和大于3平米的阳台，如此一来，动迁户的回迁标准大多是：一居室37平米，二居室54平米，三居室70平米。
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所以，基本上每个动迁户都需要在自己家平房的基础上加价。那时候有一个政策，即：按照居住人口和居住面积给定标准。

举例：

如果一个动迁户平房是20平米，按标准应该给一居室37平米，20平米不拿钱，超出的17平米需要按动迁价格补加动迁款，一般是1200元左右每平米，这就是2.04万元。

如果这家住房的户口是两代人，那么可以按照动迁价格给到54平米的二居室，又增加的17平米，需要再加,2.04万元。合计这家如果要两居室需要按照动迁价格增加动迁款4.08万元。

到此，说的还都是动迁房概念，动迁回迁的标准和动迁价格和动迁款项。这笔款项对于当时的老百姓来讲是一笔巨款，拿不出来的人家大有人在。但是八九十年代，基本在国家或集体企业上班的人居多，这边动迁款，一般企业会承担大部分的。如果个体户或者企业不管，那就自己拿了。

接下来，说到商品房概念。再如果：上述的这家20平米平房，不是两代人居住，不符合动迁价格标准，却想要二居室，就需要按照商品房的价格增加那17平米的房款.一般是2300元左右，增加房款3.91万元，一般企业就不管了，个人拿得出来的也不多。极少有购买的。

改革开放初期，经济发展迅速但整体经济实力落后，使得那一时期的住宅设计标准低于现在的标准。

八九十年代的房地产开发公司大都是国有企业。

那时候的住宅设计，有砖混结构盖到六七八层的，这都是突破建筑设计规范的。砖混结构规范规定只能建设五层。为此出现了一种新型结构形式，就是组合墙体结构形式，即：加大圈梁和构造柱截面并使得它们和墙体增强连接。砖混结构比框架结构便宜，每平米造价能够节省约二三百元。

八九十年代的住宅设计，六七八层基本都是步梯房。因为经济条件所限吧。那时候国产电梯少且质量不保证，进口电梯以日本进口居多但价格昂贵，一部电梯30万元起步，那可是八九十年代啊。如果那时候安装电梯建筑每平米的造价，按起步价30万元的电梯计算，每平米造价也要提高二三百元。

还有，为何突破规范设计成为六七八层的砖混结构住宅？多加一层，容积率大呗。经济条件有限造成的呗！（容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，容积率越大开发利益越大，建设楼层越高，住户舒适度越差）

还有，八九十年代的住宅没有外墙外保温设计……等等

上述几种因素，会增加的建设成本，摊在谁身上都是很大的经济负担，企业承担不起，个人更承担不起！简单一句话：建不起！安不起！只能降低标准发展房地产事业了。还有，建筑业也在发展，当时的建材和技术落后也是一种因素。所以，这些问题的产生是有当时当时历史条件造成的。现在提出老旧小区的改造，是补救以前住宅的设计缺陷，按照现在的技术和建材去提高住宅的标准，改善人们的居住条件，是一件惠及民生的好事！

那么，将这些老旧小区拆除重新建设不行吗？不行！

其一，是这些建筑物按照建筑法还没有到使用年限！

其二，拆迁比太大，拆迁不起！

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