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发表于: 2019-6-17 06:31:34 | 显示全部楼层

文: 韬略哥
百转千回的三四线楼市,又迎来了新机遇。
昨天(6月12日),河南汝州官方网站上宣布 了喜讯,披露一批之前停滞棚改项目已经复工。

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之前被停工或者工期放缓的南关棚改项目、吴洼社区棚改项目、二里店安顿 区项目、张鲁庄、城北一期项目均已复工。
不但 汝州,山东省下辖的县级市莱阳、内蒙古乌海市以及陕西渭南经开区,近几个月都传出了启动棚改的消息。
2019年4月12日,莱阳市南关、冯家疃、中西古城、东赵疃、辛格庄等棚改项目均已开复工,正按计划有序推进。
2019年3月初,乌海市海勃湾区青山公园南、建设北路西等5个棚户区改革 安顿 区项目全面复工。
2019年6月,渭南经开区党工委书记韦红革赴东区棚改项目进行调研,并在项目部召开工作现场会。
另外,进入6月以来,新一轮处所 债刊行 也进入了爆发期。
依照 官方给出的数据,在6~9月,处所 债将刊行 约1.4万亿,其中相当一部分  是用于棚改的专项债券。
从各地赓续 复工的棚改项目与即将刊行 的年夜 量处所 债中,可以看到一个异常 明显的信号,棚纠正 在回暖。
去年国开行对棚改发声以来,关于棚改特别是货币棚改收紧的消息,一直  于耳。
今年年初,除了广西、辽宁、重庆、陕西等仍保值正增长外,年夜 多半 省市也都收紧了2019年的棚改计划。

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上图是界面新闻统计的数据,可以看到,文首提到的棚改复工的山东,年初的棚改计划较2018年下滑了16%以上,处于领跌位置。
山西、河南、新疆、天津等一些棚改年夜 户,也都有不合  水平 的收缩。
既然年初棚改多半 省市的棚改计划均已收紧,为何现在突然又开始复工?
理由有三:
1、棚改不克不及 一刀切,需要因城施策。
去年在房价上涨压力、处所 债压力较年夜 的配景 下,国开行暂停了部分  棚改项目审批。
但自始至终都没有说要开启一刀切模式,而是强调要因城施策:未来对于棚改要因地制宜,对于一些房价压力年夜 、库存小的城市,放弃  货币棚改,改为安顿 房棚改;对于房价上涨压力小,库存年夜 的城市,可以继续采取  货币棚改。
这意味着,棚改并非一刀切,事实上也不克不及 一刀切,处所 政府要依据 实际情况出发  ,作出适合自己的调剂 。
2、三四线城市房价下行压力较年夜 。
最近湖北恩施州一纸稳定房价的命令,掀起了热议。恩施州处所 政府,对于开发商开盘价下跌过多表示  不满,要求房企要承担起稳定房价的责任。
恩施州房价下跌,是三四线城市房价下跌的缩影,事实上,当下很多三四线城市房价下行压力都异常 年夜 。
原因在于支撑三四线城市房价的两个支柱——人口与棚改——都在晃动。
之前21世纪经济报道依据 住建部颁布 的数据,统计了2014~2017年人口连续 减少的城市,有23个。

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真实的情况要比这严重得多。
此前清华年夜 学建筑学院特别研究院给出的数据是,从2000年~2010年,中国有180个城市的人口在流失,三分之一的领土 人口密度在下滑。
首都经贸年夜 学某教授给出的数据显示,2007年~2016年,这样的城市也有84座。
人口是房价的原始支撑,人口连续 流出,房价何故 支撑?但我们看到的是,尽管这些很多三四线城市的人口在减少,但房价在上一轮牛市,也涨了不少。
根来源基础  因在于货币棚改与去库存。甚至可以说,货币棚改是三四线城市繁华 的最有力支撑。
在去库存的号令 下,三四线城市棚改,特别是货币棚改搞得如火如荼。
货币棚改,简单来说,就是央行向国开行刊行 专项贷款,国开行以棚改转向贷款的方法 贷给处所 政府,处所 政府拿着这笔钱去回收棚改区的土地,发钱给住户,让他们去买新房。
回收的土地,政府挂拍卖钱,一部分  了偿 国开行,剩余的揣自己兜里。
住户拿到了钱,去购买  新房,增加了购房需求,稳定了房价也刺激了房价。
这就是货币棚改与三四线城市房价之间的逻辑,但去年棚改突然收紧,三四线城市房价支撑的基石已经撼动,人口仍在连续 输出,房价下行压力确实不小。
3、楼市需要维持稳定,维持一定的温度。
三四线城市房价下行压力较年夜 ,如果任其成长 下去,风险系数会上升。
如今这样的内外环境,楼市又必须  维持稳定和温度,不指望它能帮得上忙,但绝不克不及 成为拖累。
有了这样一个配景 ,近段时间,一些棚改项目相继复工就很好理解。
不过  ,需要强调的是,复工一部分  棚改项目,只是为了稳定三四线城市的房地产市场,并不代表政府又要重启房地产这个夜壶。
恰好相反,从5月苏州重启调控,并点名佛山、年夜 连、南宁,收紧房企融资一系列行为中可以看到,中央解脱 过往依托房地产的惯性思维。
人民日报海外版也高喊,不会依靠房地产拉动经济。今天上午,在陆家嘴论坛上,也释放了同样的信号。


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