来源：城市战争

这几天的年夜 新闻是“2019年落实制定房地产税法”，有关房地产税的只言片语都能引发市场的震荡。

媒体报道称，3月8日，在十三届全国人年夜 第二次会议上，全国人年夜 常务委员会工作申报 提到：“今年要抓紧制定修改深化市场化改革  、扩年夜 高水平开放急需的司法 ，落实税收法定原则……”

“集中力量落实好党中央确定的重年夜 立法事项，包含 审议民法典……制定房地产税法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。”

也就是说，开征房地产税可能会比想像中还快，但今年起草不等于今年就要出台，因为从起草、制定、审议到正式出台还需要相当长的一个进程 。

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首要要看力度

其实，征不征、什么时候征这两个问题已经不重要了，普通人更应该关怀 的问题是，房地产税会如何影响房价？以及如何应对？去年写过一篇文章的，今天完善一下重新发一遍。

我的理解是，首先要看力度。房地产税实质 上是一种持有税，目前国内其实已有上海、重庆、香港对房产的持有环节征税，但三个城市目前的征收力度都很温和，上海只对新购买  住房征收，重庆只对高端物业征收，香港的税基考虑是租金而非衡宇 市值，并且 都有比较  宽松的免征部分  ，所以持有税对这三个城市的房价走势，几乎没有影响。

正因为如此，很多人会以这三座城市的经验为例，对房地产税不屑一顾，严重低估了这项税收可能施展 的威力。在很多国度 ，房地产税一点都不温和，在美国一些州，不管房子多年夜 、也不管你有几套、住若干 人，只要有房子就必须  缴纳房产税。

税率由各州政府自己决定，每年税额占衡宇 价值的1%到3%都有，纽约州和德州可以高达3%，加州年夜 约1%。需要注意的是，政府会按期 对衡宇 价值进行评估，再依据 评估值来计税，而评估值和市场的变更 基本同步，房价张，房产税就交得多，房价跌，就交得少。

另外，美国房子的持有成本除了房产税，还有价格不菲的物业治理 费，部分  州的持有成本甚至是高于3%的。

也就是说，在美国一些州，一套市价500万的房产，每年的持有成本最高可以高达15万，即便依照 中位数1.5％的税率来征收，也高达7.5万元，如果在中国，有几个普通家庭可以蒙受 ？

另外， 对那种拥有几十套房子的人来说，会否赐与 累进制的处罚  性税率？有这个可能啊。

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房产税不会降房价，但会冲击其投资属性

房产税会年夜 幅增加衡宇 的持有成本和交易成本，但这并不料 味着政府想把房价打下来，因为从政策设计的初志 来看，征这个税主要是为了给处所 政府培养一个“历久 饭票”，而和降房价没有必定 关系。

更况且 ，房价如果真降了，房产税也会减收，一个稳定的房地产市场能力 培养一个可连续 的“历久 饭票”。所以，房产税的开征，一定会充分  考虑市场的蒙受 力，下药太猛的话，得不偿失。

放眼全球，世界上没有几个国度 会使用房产税来降房价，因为房地产市场的外部性太强，特别是与金融市场的联系关系 度极高，房价如果波动太年夜 ，往往会波及到整体经济运行的稳定。美国次贷危机就是一个教训，任何一个国度 的政府都没有动力让房价年夜 起年夜 落。

当然，回顾历史，房价年夜 幅下跌不是没有，但其产生 的时机往往是在经济危机期间，而非人为的调控。

诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒曾编制了著名的Case-Shiller房价指数，该指数发明 ，从1890年到2013年长达123年的历史中，美国房价真正年夜 跌的只有两次，一次是1929—1933年的年夜 萧条时代，另一次是2007—2011年的全球金融风暴时代，其他年夜 部分  时间表示 为上涨与平稳。

说了这么多，真正的结论是：面对板上钉钉的“房地产税”，既不克不及 高估，也不克不及 低估。不克不及 高估的原因是，它一定不会让房价涌现 断崖式下跌，不然 市场会弗成 控。

不克不及 低估的原因是：它会与其他组合拳一起，无限拉高交易成本，逐渐剥离房子的投资属性，让不动产的投资收益回归社会无风险利率水平，这个可能性才是真正需要重视的。

还是前文说到的席勒指数，如果盘点1890年到2013年的美国房价走势可以发明 ，美国房价在曩昔 的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率，这其实就是社会无风险利率水平，换句话说，和买余额宝差不多。

不过  ，请注意这个指数的时间跨度是100年，中国的房地产市场才方才 20多年时间，不克不及 用席勒指数来解释，对中国购房者来说，也基本 不需要考虑100年这么长的投资周期，10年甚至5年就够了。

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三个应对建议

既然年夜 环境与年夜 趋势弗成 对抗  ，小我 应该如何决策呢？我想给出三点建议：

一是疏散 配置：房地产税是一种处所 税，弗成 能做到全国一盘旗，一定会因城施策。一线城市有条件开征，但其他城市未必，很多二三线城市目前正在搞人才争夺战，如果开征房产税，会加速人才与家当 的流失。

相反，这些城市可能会以低税率甚至零税率为筹码，与一线城市争夺人才。所以，疏散 配置是有需要 的，鸡蛋不要放在同一个篮子里。

二是购买  有租赁价值的物业：从纽约、伦敦、香港的经验来看，租金是一个对冲物业持有成本的有利对象 ，例如纽约不少房子的租售比高达5%，扣除3个点的持有成本后，还能有两个点的收益，再加上每年两三个点的升值收益，跑赢通胀还是可以的。

所以，房地产税时代，一定要把租金价值重视起来，这可能会从基本 上转变 原来的资产配置逻辑：那些租金价值低的旅游地产、人口净流出城市的商铺、远郊超年夜 户型等三类房子，可能会因为“租不抵税”而加速抛售，变得一文不值，而年夜 城市中心那种租赁价值高的小户型甚至商住物业，反而可能会价值重估。

三是多生孩子：中国的房地产税应该有一定的免征面积，并且 很有可能是按人均面积来计算，那么孩子多的家庭就能享受更多的免税额度，而未婚有房人士可能因为人均面积过年夜 而要收一笔“独身只身 税”。

种种迹象显示，房地产市场的各项交易成本只会越来越高，而任何一个市场，其套利空间和交易成本都是成反比的，这是否意味着，中国人靠买房子转变 命运的机会窗口会否已经悄然关上？相信众说纷纷 。

我对此仍然是持乐不雅 态度的，究竟 房地产的实质 功能  还是抗通胀，而放眼全球年夜 部分  国度 ，实在找不到一个比房子更理想的对象 ，天量的货币总得有一个出口吧？

要让房价真正平稳，就得控制好货币刊行 ，一些蓬勃 国度 的房价之所以平稳，除了供求关系改良 （城镇化已经完成），更重要的还是货币政策稳健。

如果说供求关系、交易成本对房价的影响是－50%，那通胀对房价的影响可能就是200％甚至更多，小风小浪转变 不了年夜 江年夜 河的偏向 。

房地产向来是一个庞杂 度特别高的市场，正反两股力量的共存是很正常的，真正重要的是，我们得看清主力在哪里。

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