■本报记者 王丽新

不足1个月时间，数十家房企抛出了70多个融资计划 ，总计金额跨越 1635亿元，这种融资密度和范围 在业内并不常见。据中原地产研究中心统计数据显示，这一单月融资范围 是近一年以来的新高。

有业内剖析 师表示  ，不少房企将2019年判定为“调剂 年”，可能是楼市回暖前难熬的一年。因为市场调剂 期之外，房地产企业此前宣布 的公司债将集中在这一年进入还债期，目前能借到钱的房企，几乎都是优先拿新债去还旧债，剩下的则会充当  一般运营资金。

开年密集发债

1月3日，中国奥园按票面价增发2.75亿美元2021年到期7.95%优先票据，率先打开2019年亚洲美元债券市场；1月15日，再次按票面价胜利 刊行 5亿美元2022年到期8.5%优先票据。两笔融资拟将所得款项用于公司现有境外债务再融资及一般运营资金。

1月初，现代 置业通知布告 称，公司刊行 一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%。

1月25日，远洋集团宣布胜利 刊行 总额为5亿美元3.25年期境外高等 美元债券，票面利率为5.25%。通知布告 称，此次募集所得款项将主要用于了偿 现有债务。远洋集团表示  ，5.25%的票面利率，实现了自去年12月份以来中资非金融企业境外债券的最低刊行 成本；充分  表达出国际资本市场和投资者对远洋集团信用水平和成长 能力的高度认可。

中原地产首席剖析 师张年夜 伟表示  ，2019年，年夜 部分  企业都在存眷 经营风险，对资金的渴求异常 强烈。不过  ，去年12月份以来，房企融资难度相对有所降低，再次涌现 了资金成本在5%上下的现象，包含 有些年夜 房企刊行 年夜 范围 企业债也获得批准。整体看，房企看准窗口期，多半 都抛出了融资预案。

国金证券研究所剖析 师周岳表示  ，在2018年房企刊行 的债券中,有募集资金用途的有478只，但这其中80%以上募集资金均有部分  或全部用于了偿 到期债务。另有业内人士称，2019年将延续这一情况。

张年夜 伟也指出，开发商现在更存眷 资金平安 ，为了应对马上到来的还债岑岭 期，部分  房企甚至不吝 进行短期融资和高息海外债融资。市场上已经涌现 因债务逾期造成经营风险的上市企业，甚至股价一路下跌。目前来看，能借到钱的房企都是拥有较好资信的企业。

中小房企生存压力年夜

目前来看，想在资本市场获得融资，企业的资信异常重要。从1月份房企的融资动作来看，尽管有些房企顺利拿到资金，但也有部分  房企的融资案被中止或者被终止。比如  ，1月18日，深交所通知布告 显示，华西证券-合景泰殷商 业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟刊行 金额为200亿元；俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年非公开刊行 50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开刊行 公司债券等多个发债申请被上交所终止。

上述业内剖析 师表示  ，对于一家上市房企来说，若多频次密集发债，且财务  盘面欠债 率过高，评级机构则会下调评级，这意味房企将更难在资本市场获得资金，尤其对中小开发商来说，这将是致命袭击 。

在《证券日报》记者与某房企一次沟通中获悉，提升杠杆率运营，对房企来说就是“饮鸩止渴”，不提升杠杆率可能导致资金链断裂，借到更多债也不料 味着能找到更好的转型偏向 或者商业模式，若踩禁绝 调控节奏，战略结构 错位，依然有很年夜 的经营风险。

鉴于此，该人士认为，尤其对2016年前后拿高价地的中小房企来说，2019年的生存将变得更为艰难，若某个高价地项目无法快速周转，将可能直接导致开发商必须  割肉转让能力 生存。届时，这些中小房企一旦涌现 债务违约迹象，不只 股价年夜 跌，市值年夜 幅缩水，也会沦为年夜 型房企范围 战的被收购对象，甚至会被踢出这个市场，导致行业收并购案频发。

当2019年进入还债岑岭 期时，市场上将产生  年夜 量收并购机会，有资金贮备 的房企将能够购得性价比高的土地或者项目。

此外，即使是那些资产欠债 率跨越 80%红线的年夜 型房企，一样会面临资金困境，金融机构对其财务  平安 值也将预警，这些企业要想拿到融资，支付 的资金成本将进一步提升，对未来利润和资金链平安 都将产生  重要影响。

  
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