按人均30平米计算，中国的存量住宅，包含 农村的自建房，年夜 约够60亿人居住。

如果只算城镇的存量住宅，年夜 约够34亿人居住。

这里面还没有算每年巨年夜 的增量。

房产严重多余 的同时面临一小我 口红利消失的年代，人口负增长，出身 人口逐年减少。

一边是房子严重多余 ，增量还在赓续 建设中，一边是人口逐年减少，作为一个房地产资深人士，不管微不雅 的行情怎么火爆，数据告诉  我，这很可怕，泡沫破灭只是时间问题。

列举一个广东惠州的数据，人口流入和房产增量比较 。

惠州近10年常住人口增速在快速下降，到17年增长仅2000人，然则 总体还是正增长，现在很多内地城市人口是负增长的。再比较 惠州住宅的增量，异常 可怕，在2017常住人口增量只有2000人的前提下，这一年卖失落 了14.95万套商品房，数据一比较 ，惠州的业主花上百万买的就是一堆砖头。

惠州是中国年夜 部分  城市的缩影，城市人口严重萎缩，城市房产年夜 力建设。

未来房地产的价值分为三类。

1、投资价值

短期只有一线城市核心地段优质刚需盘才具备投资价值，历久 一线城市核心地段的住宅具备投资价值，强二线绝对核心地段历久 具备投资价值，年夜 部分  一线城市郊区未来都不具备投资价值，其他城市基本上都不具备投资价值。

买房切记不要被什么年夜 湾区、京津冀和长三角等等概念忽悠，城市越成长 ，好的器械 越是往核心地段集中，人才资金都是一样，一线城市的郊区住宅都是被城市剥离出去的人居住的，当这里面的人赚到钱以后就会介入 核心地段居住权的竞争。

虽然中国人口在未来的很长时间都邑 负增长，然则 一线城市的核心区会吸引全国最优秀的人才和资金，人口负增长会给年夜 部分  城市带来严重的问题，一线城市不会，一线城市已经具备吸收人口，留住人才的良性循环，一线城市核心地段的高房价是人才集合竞价的结果，高房价同时可以踢出非人才，没有能力自然在核心地段生存不下去，房价起到很好优胜劣汰的作用。

一线城市核心地段严重不足的房子，要面临全国人才和资金的竞争，价高者得，房价自然跌不了，放眼蓬勃 国度 也是一样，经济和金融中心，提供更多高净值人才工作机会的聚集区，房产价值都是遥遥领先的。

未来具备投资价值的注定是极少数。

2、居住价值

如果按够34亿人住的城镇住宅计算，只有40%左右的房子具备居住价值，年夜 部分  城市房产严重多余 ，只有城市自己 人群居住，城市人口不足以笼罩 年夜 量多余 的房产，房子基本 不具备挤压的竞争效应，这种城市有房可以住，好好工作，安安心心住一辈子就可以了，年夜 一些的城市核心地段配套好的能跑赢利息和通胀就不错了，不要想着赚钱。

3、精神价值

未来年夜 部分  房子都只有精神价值，简单通俗的讲，就是你需要花钱买一套房来解决你的平安 感，实际上买过来一辈子都不会去住，真相就是糟蹋钱。

这里面年夜 部分  都是为了买房而买房，自己基本 就没办法  住，在曩昔 的一段时间，开发商建出来的房子年夜 部分  都是这样卖失落 的，很多人感到 自己工作的处所 房子买不起，就回自己老家买一套，或者在临自己工作的其他城市买一套，惠州每年接近20万套的房子就是这样卖失落 的。

用钱买房子来解决自己的精神需求是曩昔 很多年中低收入者的选择，因为房子只能短期解决他们需要一套房子的精神需求，工作生活原因，连居住价值都没有，他们的的结局会异常 惨，年夜 部分  人一辈子会被这一套房子套进去。

精神需求的房子会历久 不涨，要卖失落 就要亏本出售，还要拿自己每个月的工资还月供，出于很多原因，很多人只能选择继续供下去，自己也不克不及 住，相当于花钱养了一个孩子，并且  这个孩子是没有回报的，买的房子就是一个很年夜 的累赘 。

买房解决精神需求的业主，最终你会发明 ，辛辛苦苦赚来的首付，每个月按时还的月供，房产泡沫是通过你艰苦斗争 赚来的钱化解失落 的。

这时候，你对上面房产“去库存”三个字有了更进一步的理解。

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