作为“房住不炒”下的新型住宅产品  ，限房价项目在平抑北京房价、解决供需矛盾上起到积极作用，然则 由于供给 井喷，竞争加剧，限房价项目遭遇去化难题，降价与否，减配还是增配，都成为开发商要做的选择题。

如果说2018年北京拉开了限房价项目的年夜 幕，那么，2019年将迎来真正的供给 热潮 ，市场有多灾 ？开发商又面临哪些困境？有何突围之策？

2万套库存，今年预计还有5万套限价房源入市

没有任何过渡，北京限房价项目直接跨入“红海”市场，这也导致北京新建商品住宅供给 迎来近四年的最岑岭 。

据北京中原地产的统计数据显示，2018年，北京新建商品住宅市场（包含 普通住宅、豪宅、别墅，不包含 共有产权住房）新增供给 44809套，同比上涨97.2%，其中，限房价项目是供给 主力。2018年，北京共有39个限房价项目取得跨越 50期预售证，供给 房源24893套，刨除失落 已经成交的4530套，还剩2万余套。

而新的限房价项目赓续 入市，依照 中原地产首席剖析 师张年夜 伟的推算，截至2018年底，北京累计供给 的限房价项目地块合计86宗，建筑面积达830万平方米，已经入市的有292万平方米。未来一年，预计入市的限房价项目面积将达550万平方米左右，约5万套。

如果叠加2018年入市未去化的房源，那么北京将有7万套左右的限房价项目房源待售，对于结构 该领域的开发商来说，无疑是一场去化的艰难之战。

由于限房价项目销售价格受到限制，不似以往多次取证，年夜 部分  房源通常是一次性取证，这造成短时间内年夜 量房源集中入市。

更为严峻的是，北京限房价项目的散布 涌现  区域集中性，一个区域内多个项目林立，形成竞争之势。据记者不雅 察，目前已经入市的限房价项目多散布 在亦庄及瀛海、黄村、未来科学城、孙河、房山等区域。作为限房价项目的供给 年夜 区，年夜 兴的项目多达十余个，主要散布 在亦庄板块、旧宫板块、瀛海板块、黄村板块，而前三个板块距离较近，区域内不仅结构 有瀛海府，还有万和斐丽、禧瑞天著、熙悦林语、和悦华锦等项目，很容易成为竞品。黄村板块结构 有颐璟万和、金悦府、金地悦风华、招商局和永同昌的限房价项目等。

入市与否陷入两难境地

库存压顶，但对限房价项目来说，又不得不入市。“不入市，财务  成本异常 年夜 ，入市去化又欠好 ，开发商面临两难境地。”有房企人士感慨  。

“竞地价、限房价”的土地出让方法 ，让限房价项目的利润空间年夜 年夜 压缩，而资金成本的高企令这些项目不得欠亨 过高周转的模式快速入市，但市场的成长 、去化的周期、购房需求的变更 ，远远超出  开发商们当初的预判。

据贝壳研究院的数据显示，2018年北京限房价项目供给 24893套，成交4530套。依此推算，整体去化率仅为18.2%。张年夜 伟表示  ，对限房价项目来说，开盘能去化三至四成已是及格，如果可以卖失落 一半，可谓优秀。

据了解，在39个已经入市的限房价项目中，网签去化率跨越 50%的项目仅有4个，跨越 40%的项目有7个，去化率在个位、十位数的项目跨越 15个。

除了整体供给 井喷、区域内集中放量造成去化难题外，在合硕机构首席剖析 师郭毅看来，产品  同质化、需求不雅 望等多方面庞杂 因素也造成了限房价项目去化压力较年夜 的现状。“受70/90政策限定，年夜 部分  限房价项目70%的产品  需要做成90平方米以下的中小户型。90平方米以下的产品  很难做出花样，无非是南北通透或者是纯南向户型，抑或是一个卫生间或两个卫生间的区别，仅此罢了 ，没有实质 的区别，对购房者来说，在选择上也会无从下手。”郭毅表示  。一份来自开发商内部的统计数据显示，总价在300万-500万元的限房价项目，客户一般的平均看房数量是8-13个。

更重要的是，限房价项目产品  “减配”让购房需求疲态。“高端客群没得选，刚需客群不敢买。”郭毅进一步说，北京部分  限房价项目供给 类型、产品  品质“开倒车”，中高端改良 人群选择不到适合 的产品  ，对于刚需刚改人群来说，由于同区域内产品  同质化、单价接近、总价趋同，存在选择困惑，再加上五年限售以及降价现象，使得购房者预期不高，不雅 望严重。

有业内人士一针见血地指出，有的开发商初期误判，造出很多奇葩户型，低得房率，低配置，住房品质甚至接近共有产权住房项目，最后只能打价格战，这进一步拉低了购房者的心理预期。

“品质做加法，价格做减法”能力 制胜

年夜 浪淘沙，特别是在市场下行的阶段，购房者不再盲目，开始用脚投票。一位业内人士表示  ，一百人选一套房的时代已经曩昔 了，现在是十小我 选一套房，市场产生 质变，开发商要转变 思维，通过苦练产品  吸引客户。

然则 郭毅指出，对开发商来说，很难拿到有效的方法 办法 ，缓解目前的困境，产品  类型与销售价格都限定住了，开发商腾挪的空间极为有限。“没有太多办法  ，只能降价，但一旦降价，就会涌现 亏损状况，房企面临两难抉择。”

对于2018年下半年入市的限房价项目地块，郭毅认为，操盘通过加法和减法，或许能赢得一定的市场机会。“这个时候入市的地块，竞争不太激烈，成本可控，在产品  品质上做加法，对标纯商品房建筑品质，精装标准  打造相符 改良 客群的品质产品  ；对刚需人群来说，可以在价格上做减法，通过价格与产品  两个维度，让刚需与改良 都能获得自己的产品  价值。”

此外，郭毅认为，在营销上要把控节奏，比如  ，依据 区域供给 状况，决定是否能够抢先开盘，提前收揽区域需求；实施产品  的差别 化策略，在区域竞争中获取优势。

有去化较好的限房价项目，开发商人士给出的操盘建议是，合理拿地，不要盲目举牌；做好产品  ，避免涌现 奇葩户型，得房率低于72%以下的项目；合理制定销售价格。“限房价项目时代，企业要生存，就得‘戴着镣铐跳舞’，提供优质的户型、优秀的品质，做有分寸的营销。”

  
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