在接触的很多客户中，我们经常听到这样的话，“赚了点钱，想为家乡长者 乡亲做点进献 ，旅游是个不错的口子........”情怀是个好器械 ，理解 感恩更是难为可贵的，然则 当情怀曩昔 ，一桩桩一件件的开发困难摆在面前时，后面的推进就需要打个问号了。

一、盈利模式和整体计划 是重中之重。

乡村旅游很多年夜 项目，当初凭借开发商的情怀来进入，没有清晰的盈利模式和整体计划 。土地的取得往往比想象中要困难得多，不是一天两天就能拿下的，往往要经过四年五年的时间，甚至六七年都有可能。如果在最开始的这一步延误 的时间太长，会把后面所有的财务  计划打乱。所以如果没有足够的资源，气场以及和政府异常 好的关系，不建议去碰太年夜 的度假项目。

二、从融资途径来讲，乡村旅游前期开发的时候主要靠自有资金。

因为乡村年夜 量的土地是流转土地，没有资产价值；就算有少量的出让土地，土地的价值也很低。开发商要从银行贷款很困难，所以基本上还要靠自有资金。到了后期融资，主要通过股权。股权融资还有两个问题，第一项目的盈利模式要清晰，第二小我 信誉要强，不然  也很难融到资金。

三、具体的盈利模式，目前来看主要还是靠房产的销售

销售的回报可以平衡一部分  酒店的投资和其他配套的投资，靠经营来平衡是很困难的，究竟 经营是需要一个进程 ，同时会有很年夜 的经营压力。普通房产很多是刚性需求，而度假房产则不然  ，需要充分  考量到底凭什么让人买你的房子，考虑清楚了这个问题就解决了盈利模式这个点。

四、从产品  结构 来讲，以隐居山川项目为例，乡村旅游项目以下几项产品  弗成 或缺：

1）度假酒店，酒店必须  要有。来自度假房产的客源不是很多，没有酒店来引流的话，项目很有可能因为人流量偏少而黄失落 。

2）度假房产。着重于面积小，总价低的房产。三十五方到八十方，总价在三十五万到九十万之间精装的，从实操经验看来，这类房产项目销量可不雅 。

3）农场等配套设施。以隐居山川的乡村记忆馆为例，乡村旅游的度假醒目一定需要配备体验性丰富  的配套设施，用体验的内容，留住人。隐居山川的乡村记忆馆就是把乡村里面传统的手艺，餐饮在乡村记忆馆里面展示。业主可以和酒店的客人互动，不至于太寂寞。

五、还需要存眷 的就是开发节奏，一个字——“快”

一开始就要迅速地建起来，迅速地出售，政策变更 幅度特别年夜 ，一慢就很容易被套进去。

另外，乡村旅游项目不合  于传统旅游地产项目，和居民以及政府的互动尤其需要投入精力：一个项目如果不把本地 老庶民 带动起来，那么这个处所 是不会安宁 的。因为老庶民 就像鲁迅说的，哀其不幸，怒其不争，需要开发商去引导。如果这个项目让他们有收获，老庶民 就会支持你。另外政府也希望项目能够把带动本地 经济，这个在政治上是有意义的。

汤俊，现任北京创行合一计划 设计院执行院长

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